8 základných krokov pri kúpe domu
Kúpa domu môže byť stresujúca aj za najlepších okolností a na vysoko konkurenčnom trhu sa niekedy môže zdať takmer nemožná. Zatiaľ čo sa niektoré detaily môžu líšiť, základný proces kúpy zostáva z veľkej časti rovnaký bez ohľadu na trhové podmienky. Pochopenie týchto 8 základných krokov vám môže pomôcť dosiahnuť váš cieľ a premeniť sen o vlastníctve domova na skutočnosť.
Bez ohľadu na to, kedy plánujete kúpiť, existuje niekoľko vecí, ktoré potrebujete vedieť. V priemere trvá proces kúpy domu približne šesť mesiacov. V anonymnom prieskume kupujúcich z roku 2021 trvalo samotné priemerné hľadanie nehnuteľnosti dva až tri mesiace.
Je dôležité si uvedomiť, že kúpa domu zahŕňa oveľa viac než len prezeranie nehnuteľností. Budete tiež musieť posúdiť svoju bonitu, nájsť správneho realitného agenta, podávať ponuky a vyjednávať, zabezpečiť inšpekciu, pripraviť sa na sťahovanie a nakoniec kúpiť svoj nový domov.
Kde by ste mali začať pri kúpe domu?
Medzi prvé veci, ktoré treba zvážiť pri kúpe domu, patrí, koľko chcete minúť, kde by ste chceli bývať a čo je pre vás ako kupujúceho najdôležitejšie.
Tu je niekoľko otázok, ktoré si stojí za to položiť:
Aký drahý dom si môžem dovoliť?
Budem potrebovať hypotéku?
Koľko som si nasporil na zálohu?
Môžem si dovoliť žiť vo svojej preferovanej štvrti?
Rastú alebo klesajú hodnoty nehnuteľností v danej štvrti?
Ako dlho mi bude trvať dochádzanie do práce?
Sú miestne školy vhodné pre moju rodinu?
Akonáhle budete mať odpovede na tieto otázky, môžete začať s hľadaním nehnuteľnosti.
Tu je 8 najdôležitejších krokov, ktoré treba podniknúť pri kúpe domu.
Krok 1: Skontrolujte svoju bonitu
Väčšina kupujúcich dnes kupuje nehnuteľnosti s pomocou financovania. Či už kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, alebo hľadáte nový domov, kde plánujete stráviť mnoho rokov, pochopenie vašej úverovej kapacity je nevyhnutné.
Môže tiež existovať významný rozdiel medzi sjednaním úveru samostatne a podaním žiadosti so spolužiadateľom alebo ručiteľom.
Čo je bonita?
Kto lepšie definuje bonitu ako Chorvátska národná banka? CNB opisuje bonitu takto:
„Bonita je posúdenie, ktoré ukazuje, či je potenciálny dlžník schopný prevziať záväzok pravidelného splácania anuity alebo splátky za konkrétnu výšku úveru.“
Prečo je bonita dôležitá?
Ako si pravdepodobne dokážete predstaviť, vaša bonita je priamo spojená s čiastkou, ktorú si budete môcť požičať.
Väčšia úverová kapacita vám môže poskytnúť prístup k nehnuteľnosti vyššej hodnoty. Preto je pri nákupe nehnuteľností mimoriadne dôležité zostať realistický. Naše osobné želania nie sú vždy v súlade s našimi skutočnými finančnými možnosťami.
Sjednanie úveru samostatne alebo so spolužiadateľom?
Sjednanie úveru je veľká zodpovednosť a dlhodobá dohoda, ktorá vás na mnoho rokov viaže k určitej finančnej inštitúcii.
Odpoveď na otázku, či by ste mali žiadať sami alebo s inou osobou, závisí silne od vašich osobných okolností. Úverová kapacita môže byť vyššia, keď banka schváli úver, ktorý bude efektívne podporovaný dvoma ľuďmi.
Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď a každý kupujúci sa musí rozhodnúť individuálne. Niektorí kupujúci môžu mať rodičov, partnerov alebo iné osoby ochotné konať ako spolužiadatelia alebo ručitelia.
Pred začatím procesu kúpy by kupujúci mali určiť svoju úverovú kapacitu a zvážiť, či ich žiadosť o hypotéku bude zahŕňať spolužiadateľa alebo ručiteľa.
Krok 2: Určite, aký typ domu si môžete dovoliť
Posúdenie vašej bonity vám dá predstavu o maximálnej čiastke, ktorú si budete môcť požičať. Mali by ste už mať všeobecnú predstavu o tom, čo si realisticky môžete dovoliť.
Kalkulačka bonity vám môže pomôcť stanoviť vhodný cenový rozsah zohľadnením vášho príjmu, existujúcich úverových záväzkov a preferovanej doby splácania úveru.
Prioritizujte svoj zoznam želaní podľa rozpočtu
Akonáhle budete mať približný rozpočet, vytvorte si zoznam vecí, ktoré vo svojom novom domove absolútne chcete alebo potrebujete.
Vaša finančná kapacita pravdepodobne ovplyvní veľkosť, umiestnenie a vlastnosti nehnuteľnosti, ktorú si nakoniec vyberiete.
Niektoré veci, ktoré treba zvážiť, zahŕňajú:
Počet spální a kúpeľní
Úžitková plocha
Vonkajší priestor
Preferovaná lokalita
Typ nehnuteľnosti
Dispozícia, vlastnosti a povrchové úpravy
Školský obvod
Funkcie pre domácich miláčikov
Vzdialenosť od práce
Krok 3: Nájdite realitného agenta
Väčšina kupujúcich považuje za mimoriadne užitočné, keď ich profesionálny realitný agent prevedie celým procesom kúpy domu, ktorý sa niekedy môže stať dosť komplikovaným.
V mnohých transakciách môže zapojenie skúseného profesionála proces kupujúcemu značne uľahčiť.
Tu sú niektoré oblasti, v ktorých môže agent pomôcť:
Prehľad trhu: identifikuje trendy hodnoty nehnuteľností, nové developerské projekty, dopyt kupujúcich a celkové trhové podmienky
Cenotvorba: posúdi hodnotu nehnuteľnosti a odporučí konkurenčnú počiatočnú ponuku
Vyjednávanie: rozumie, kedy môže byť priestor pre nižšiu cenu a ako vyjednávať o dodatočných nákladoch, opravách alebo iných podmienkach
Miestne znalosti: poskytuje cenné informácie o štvrti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza
Profesionálne odporúčania: môže odporučiť spoľahlivých veriteľov, právnikov, dodávateľov a ďalších profesionálov
Skúsenosti: zjednodušuje proces riešením potenciálnych problémov, sledovaním termínov a dohľadom nad dokumentáciou
Prirodzene, chcete sa uistiť, že si vyberiete správneho agenta.
Prieskum z roku 2022, ktorý uskutočnila veľká americká realitná spoločnosť, zistil, že 24 % kupujúcich domov uviedlo, že neboli spokojní so svojím agentom.
Našťastie má Eurovilla viac ako 80 skúsených agentov s vynikajúcimi klientskymi recenziami. Náš tím môžete stretnúť tu.
Krok 4: Začnite s hľadaním
Prehliadanie nehnuteľností dostupných na webovej stránke Eurovilla je vynikajúci spôsob, ako začať hľadať svoj nový domov.
V dnešnom digitálnom svete 95 % kupujúcich používa online zdroje počas svojho hľadania nehnuteľnosti. Začnite prehliadaním nehnuteľností vo vašej preferovanej oblasti, potom filtrujte výsledky podľa ceny a vašich ďalších požiadaviek.
Váš agent vám tiež môže poslať odporúčania na základe vašich preferencií a dohodnúť prehliadky nehnuteľností.
Snažte sa zostať flexibilní
Možno budete musieť upraviť svoje kritériá, ako bude vaše hľadanie postupovať.
Napríklad sa môžete rozhodnúť, že obetovanie ďalšej spálne stojí za to, ak vám to umožní žiť vo vašej preferovanej štvrti.
Experimentujte s parametrami vyhľadávania a zistite, čo by váš rozpočet mohol kúpiť, ak vykonáte malé úpravy svojho zoznamu želaní.
Na čo by ste sa mali zamerať počas prehliadky?
Akonáhle začnete prehliadať dostupné nehnuteľnosti, venujte pozornosť celkovému „zdraviu“ domu, aby ste lepšie porozumeli prípadným významným problémom, ktorým by ste mohli čeliť, ak sa rozhodnete podať ponuku.
Profesionálna inšpekcia vám nakoniec môže poskytnúť podrobnejšiu správu o stave a kvalite nehnuteľnosti, ale počas počiatočných prehliadok by ste mali venovať osobitnú pozornosť:
Štrukturálnym vadám a prasklinám
Tlak vody – zapnite kohútiky a sprchy
Elektrickým problémom – vyskúšajte vypínače svetiel
Vykurovaniu, chladeniu a udržaniu teploty
Stavu strechy a exteriéru
Hluku od susedov alebo dopravy
Krok 5: Podajte ponuku
Akonáhle nájdete ten správny dom, vaša ponuka by mala byť podložená komparatívnou trhovou analýzou (CMA) pripravenou vaším agentom Eurovilla.
CMA je odhad trhovej hodnoty nehnuteľnosti založený na nedávnych predajoch porovnateľných nehnuteľností v rovnakej oblasti.
S využitím CMA ako referenčného bodu vám váš agent môže pomôcť určiť spravodlivú ponukovú cenu a rozhodnúť, či by ste mali ponechať priestor na vyjednávanie. To bude do značnej miery závisieť od aktuálnych podmienok na relevantnom trhu nehnuteľností.
Je dôležité si uvedomiť, že vaša ponuka nemusí byť prijatá.
To môže byť sklamanie, ale snažte sa nenechať sa odradiť, ak sa vám nepodarí kúpiť prvý dom, na ktorý podáte ponuku. Mnoho kupujúcich musí podať ponuky na niekoľko nehnuteľností, než úspešne dokončí nákup.
Krok 6: Zabezpečte inšpekciu
Drvivá väčšina kupujúcich si dom pred dokončením kúpy nechá skontrolovať.
Zabezpečenie inšpekcie nehnuteľnosti je jedným z najlepších spôsobov, ako sa uistiť, že dom, o ktorom uvažujete, nemá závažné štrukturálne problémy.
Váš realitný agent by vám mal byť schopný odporučiť spoľahlivého a patrične kvalifikovaného inšpektora nehnuteľností.
Ako kupujúcemu je vhodné sa inšpekcie zúčastniť. To vám dáva príležitosť lepšie porozumieť tomu, ako nehnuteľnosť funguje, a klásť otázky ohľadom jej stavu. Váš agent Eurovilla tam s vami zvyčajne bude.
Akonáhle obdržíte oficiálnu inšpekčnú správu, môžete prediskutovať zistenia so svojím agentom a rozhodnúť sa, ako chcete reagovať na predávajúceho.
Ak sú objavené významné nekosmetické problémy, môžu byť rokovania znovu otvorené. Môžete požadovať, aby predávajúci problémy vyriešil pred podpisom kúpnej zmluvy, alebo sa dohodnúť na podmienkach, ktoré vám umožnia vykonať nevyhnutné práce po predaji.
Jedným z najčastejších riešení v takýchto situáciách je úprava kúpnej ceny.
Krok 7: Zabezpečte si financovanie
Aj keď ste už dostali počiatočnú informáciu, že spĺňate podmienky pre financovanie, budete musieť dokončiť niekoľko ďalších krokov, než formálne zabezpečíte svoju hypotekárnu pôžičku.
Akonáhle budú všetky požadované kroky dokončené a vaša žiadosť bude úspešne posúdená, banka môže vydať konečné schválenie vašej pôžičky.
Žiadosť o hypotéku
Žiadosť o hypotéku môže byť zdĺhavý proces, pretože vaša banka bude vyžadovať dokumentáciu, než bude môcť vašu žiadosť spracovať a schváliť.
Každá banka má svoje vlastné požiadavky, ale niektoré základné dokumenty bežne požadované zahŕňajú:
Potvrdenie od zamestnávateľa
Výplatné pásky, zvyčajne za aspoň predchádzajúce tri mesiace
Ocenenie nehnuteľnosti, ktoré môže zabezpečiť aj banka
Majte na pamäti, že jednotlivé banky môžu požadovať dodatočnú dokumentáciu.
Ocenenie domu, ktorý chcete kúpiť
Ak vaša banka vymenuje svojho vlastného odhadcu nehnuteľností, možno budete musieť sami urobiť veľmi málo.
Váš realitný agent by mal koordinovať s agentom predávajúceho a odhadcom, aby zabezpečil prístup k nehnuteľnosti.
Akonáhle bude ocenenie dokončené, vy a váš agent môžete skontrolovať správu o ocenení, ktorá ukáže odhadovanú spravodlivú trhovú hodnotu nehnuteľnosti a metodiku použitú na jej výpočet.
Ak sa ocenenie zhoduje s vašou ponukovou cenou: mali by ste byť v dobrej pozícii na pokračovanie v kúpe.
Ak je ocenenie vyššie ako vaša ponuková cena: ešte lepšie. To znamená, že dom kupujete pod jeho odhadovanou aktuálnou trhovou hodnotou.
Ak je ocenenie nižšie ako vaša ponuková cena: vaša banka alebo iný veriteľ sa môže rozhodnúť nefinancovať celú čiastku, pretože z ich pohľadu platíte za nehnuteľnosť viac, ako je jej posúdená hodnota.
V takejto situácii možno budete musieť sami pokryť rozdiel medzi posúdenou hodnotou a dohodnutou kúpnou cenou, alebo sa pokúsiť znovu vyjednať cenu s predávajúcim.
Ak sa domnievate, že ocenenie je nepresné, môžete tiež požiadať o ďalšie ocenenie od svojho veriteľa.
Krok 8: Podpíšte zmluvu a nasťahujte sa
Mnoho kupujúcich sa rozhodne vykonať jednu záverečnú prehliadku buď deň pred, alebo ráno v deň podpisu kúpnej zmluvy.
Účelom tejto záverečnej prehliadky je potvrdiť, že nehnuteľnosť je v rovnakom stave ako v čase, keď ste podali ponuku, a že predávajúci dokončil prípadné dohodnuté opravy, ak boli relevantné.
V deň podpisu zmluvy očakávajte, že strávite nejaký čas kontrolou a podpisom požadovanej dokumentácie.
Akonáhle bude všetko podpísané a predaj bude formálne dokončený, obdržíte klúče.
Dom je váš.
Posledným krokom je príprava na sťahovanie a postupné zabývanie sa vo vašom novom domove.