8 základních kroků při koupi domu
Koupě domu může být stresující i za nejlepších okolností a na vysoce konkurenčním trhu se někdy může zdát téměř nemožná. Zatímco se některé detaily mohou lišit, základní proces koupě zůstává z velké části stejný bez ohledu na tržní podmínky. Pochopení těchto 8 základních kroků vám může pomoci dosáhnout vašeho cíle a proměnit sen o vlastnictví domova ve skutečnost.
Bez ohledu na to, kdy plánujete koupit, existuje několik věcí, které musíte vědět. V průměru trvá proces koupě domu přibližně šest měsíců. V anonymním průzkumu kupujících z roku 2021 trvalo samotné průměrné hledání nemovitosti dva až tři měsíce.
Je důležité si uvědomit, že koupě domu zahrnuje mnohem více než jen prohlížení nemovitostí. Budete také muset posoudit svou bonitu, najít správného realitního makléře, podávat nabídky a vyjednávat, zajistit inspekci, připravit se na stěhování a nakonec koupit svůj nový domov.
Kde byste měli začít při koupi domu?
Mezi první věci, které je třeba zvážit při koupi domu, patří, kolik chcete utratit, kde byste chtěli žít a co je pro vás jako kupujícího nejdůležitější.
Zde je několik otázek, které si stojí za to položit:
Jak drahý dům si mohu dovolit?
Budu potřebovat hypotéku?
Kolik jsem si naspořil na zálohu?
Mohu si dovolit žít ve své preferované čtvrti?
Rostou nebo klesají hodnoty nemovitostí v dané čtvrti?
Jak dlouho mi bude trvat dojíždění do práce?
Jsou místní školy vhodné pro mou rodinu?
Jakmile budete mít odpovědi na tyto otázky, můžete začít s hledáním nemovitosti.
Zde je 8 nejdůležitějších kroků, které je třeba podniknout při koupi domu.
Krok 1: Zkontrolujte svou bonitu
Většina kupujících dnes pořizuje nemovitosti s pomocí financování. Ať už kupujete nemovitost jako investici, nebo hledáte nový domov, kde plánujete strávit mnoho let, pochopení vaší úvěrové kapacity je zásadní.
Může také existovat významný rozdíl mezi sjednáním úvěru samostatně a podáním žádosti se spolužadatelem nebo ručitelem.
Co je bonita?
Kdo lépe definuje bonitu než Chorvatská národní banka? ČNB popisuje bonitu takto:
„Bonita je posouzení, které ukazuje, zda je potenciální dlužník schopen převzít závazek pravidelného splácení anuity nebo splátky za konkrétní výši úvěru.“
Proč je bonita důležitá?
Jak si pravděpodobně dokážete představit, vaše bonita je přímo spojena s částkou, kterou si budete moci půjčit.
Větší úvěrová kapacita vám může poskytnout přístup k nemovitosti vyšší hodnoty. Proto je při nákupu nemovitostí nesmírně důležité zůstat realistický. Naše osobní přání nejsou vždy v souladu s našimi skutečnými finančními možnostmi.
Sjednání úvěru samostatně nebo se spolužadatelem?
Sjednání úvěru je velká zodpovědnost a dlouhodobá dohoda, která vás na mnoho let váže k určité finanční instituci.
Odpověď na otázku, zda byste měli žádat sami nebo s jinou osobou, závisí silně na vašich osobních okolnostech. Úvěrová kapacita může být vyšší, když banka schválí úvěr, který bude efektivně podporován dvěma lidmi.
Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď a každý kupující se musí rozhodnout individuálně. Někteří kupující mohou mít rodiče, partnery nebo jiné osoby ochotné jednat jako spolužadatelé nebo ručitelé.
Před zahájením procesu koupě by kupující měli určit svou úvěrovou kapacitu a zvážit, zda jejich žádost o hypotéku bude zahrnovat spolužadatele nebo ručitele.
Krok 2: Určete, jaký typ domu si můžete dovolit
Posouzení vaší bonity vám dá představu o maximální částce, kterou si budete moci půjčit. Měli byste již mít obecnou představu o tom, co si realisticky můžete dovolit.
Kalkulačka bonity vám může pomoci stanovit vhodný cenový rozsah zohledněním vašeho příjmu, stávajících úvěrových závazků a preferované doby splácení úvěru.
Seřaďte svůj seznam přání podle rozpočtu
Jakmile budete mít přibližný rozpočet, vytvořte si seznam věcí, které ve svém novém domově naprosto chcete nebo potřebujete.
Vaše finanční možnosti pravděpodobně ovlivní velikost, umístění a vlastnosti nemovitosti, kterou si nakonec vyberete.
Některé věci, které je třeba zvážit, zahrnují:
Počet ložnic a koupelen
Užitná plocha
Venkovní prostor
Preferovaná lokalita
Typ nemovitosti
Dispozice, vlastnosti a povrchové úpravy
Školní obvod
Funkce pro domácí mazlíčky
Vzdálenost od práce
Krok 3: Najděte realitního makléře
Většina kupujících považuje za nesmírně užitečné, když je profesionální realitní makléř provede celým procesem koupě domu, který se někdy může stát poměrně komplikovaným.
V mnoha transakcích může zapojení zkušeného profesionála proces kupujícímu značně usnadnit.
Zde jsou některé oblasti, ve kterých může makléř pomoci:
Přehled trhu: identifikuje trendy hodnot nemovitostí, nové developerské projekty, poptávku kupujících a celkové tržní podmínky
Cenotvorba: posoudí hodnotu nemovitosti a doporučí konkurenční počáteční nabídku
Vyjednávání: rozumí, kdy může být prostor pro nižší cenu a jak vyjednávat o dodatečných nákladech, opravách nebo jiných podmínkách
Místní znalosti: poskytuje cenné informace o čtvrti, ve které se nemovitost nachází
Profesionální doporučení: může doporučit spolehlivé věřitele, právníky, dodavatele a další profesionály
Zkušenosti: zjednodušuje proces řešením potenciálních problémů, sledováním termínů a dohledem nad dokumentací
Přirozeně chcete mít jistotu, že si vyberete správného makléře.
Průzkum z roku 2022 provedený velkou americkou realitní společností zjistil, že 24 % kupujících domů uvedlo, že nebyli spokojeni se svým makléřem.
Naštěstí má Eurovilla více než 80 zkušených makléřů s vynikajícími klientskými recenzemi. Náš tým můžete potkat zde.
Krok 4: Začněte s hledáním
Prohlížení nemovitostí dostupných na webových stránkách Eurovilla je vynikající způsob, jak začít hledat svůj nový domov.
V dnešním digitálním světě 95 % kupujících používá online zdroje během svého hledání nemovitosti. Začněte prohlížením nemovitostí ve vaší preferované oblasti, poté filtrujte výsledky podle ceny a vašich dalších požadavků.
Váš makléř vám také může poslat doporučení na základě vašich preferencí a domluvit prohlídky nemovitostí.
Snažte se zůstat flexibilní
Možná budete muset upravit svá kritéria, jak bude vaše hledání postupovat.
Například se můžete rozhodnout, že obětování další ložnice stojí za to, pokud vám to umožní žít ve vaší preferované čtvrti.
Experimentujte s parametry vyhledávání a zjistěte, co by váš rozpočet mohl koupit, pokud provedete malé úpravy svého seznamu přání.
Na co byste se měli zaměřit během prohlídky?
Jakmile začnete prohlížet dostupné nemovitosti, věnujte pozornost celkovému „zdraví“ domu, abyste lépe porozuměli případným významným problémům, kterým byste mohli čelit, pokud se rozhodnete podat nabídku.
Profesionální inspekce vám nakonec může poskytnout podrobnější zprávu o stavu a kvalitě nemovitosti, ale během počátečních prohlídek byste měli věnovat zvláštní pozornost:
Strukturálním vadám a prasklinám
Tlak vody – zapněte kohoutky a sprchy
Elektrickým problémům – vyzkoušejte vypínače světel
Vytápění, chlazení a udržení teploty
Stavu střechy a exteriéru
Hluku od sousedů nebo dopravy
Krok 5: Podejte nabídku
Jakmile najdete ten správný dům, vaše nabídka by měla být podložena komparativní tržní analýzou (CMA) připravenou vaším agentem Eurovilla.
CMA je odhad tržní hodnoty nemovitosti založený na nedávných prodejích srovnatelných nemovitostí ve stejné oblasti.
S využitím CMA jako referenčního bodu vám váš makléř může pomoci určit spravedlivou nabídkovou cenu a rozhodnout, zda byste měli ponechat prostor pro vyjednávání. To bude do značné míry záviset na aktuálních podmínkách na relevantním trhu nemovitostí.
Je důležité si uvědomit, že vaše nabídka nemusí být přijata.
To může být zklamání, ale snažte se nenechat se odradit, pokud se vám nepodaří koupit první dům, na který podáte nabídku. Mnoho kupujících musí podat nabídky na několik nemovitostí, než úspěšně dokončí nákup.
Krok 6: Zajistěte inspekci
Naprostá většina kupujících si dům před dokončením koupě nechá zkontrolovat.
Zajištění inspekce nemovitosti je jedním z nejlepších způsobů, jak se ujistit, že dům, o kterém uvažujete, nemá závažné strukturální problémy.
Váš realitní makléř by vám měl být schopen doporučit spolehlivého a patřičně kvalifikovaného inspektora nemovitostí.
Jako kupujícímu je vhodné se inspekce zúčastnit. To vám dává příležitost lépe porozumět tomu, jak nemovitost funguje, a klást otázky ohledně jejího stavu. Váš agent Eurovilla tam s vámi obvykle bude.
Jakmile obdržíte oficiální inspekční zprávu, můžete prodiskutovat zjištění se svým makléřem a rozhodnout se, jak chcete reagovat na prodávajícího.
Pokud jsou objeveny významné nestetické problémy, mohou být jednání znovu otevřena. Můžete požadovat, aby prodávající problémy vyřešil před podpisem kupní smlouvy, nebo se dohodnout na podmínkách, které vám umožní provést nezbytné práce po prodeji.
Jedním z nejčastějších řešení v takových situacích je úprava kupní ceny.
Krok 7: Zajistěte si financování
I když jste již obdrželi počáteční informaci, že splňujete podmínky pro financování, budete muset dokončit několik dalších kroků, než formálně zajistíte svou hypoteční půjčku.
Jakmile budou všechny požadované kroky dokončeny a vaše žádost bude úspěšně posouzena, banka může vydat konečné schválení vaší půjčky.
Žádost o hypotéku
Žádost o hypotéku může být zdlouhavý proces, protože vaše banka bude vyžadovat dokumentaci, než bude moci vaši žádost zpracovat a schválit.
Každá banka má své vlastní požadavky, ale některé základní dokumenty běžně požadované zahrnují:
Potvrzení od zaměstnavatele
Výplatní pásky, obvykle za alespoň předchozí tři měsíce
Ocenění nemovitosti, které může zajistit i banka
Mějte na paměti, že jednotlivé banky mohou požadovat dodatečnou dokumentaci.
Ocenění domu, který chcete koupit
Pokud vaše banka jmenuje svého vlastního odhadce nemovitostí, možná budete muset sami udělat velmi málo.
Váš realitní makléř by měl koordinovat s makléřem prodávajícího a odhadcem, aby zajistil přístup k nemovitosti.
Jakmile bude ocenění dokončeno, vy a váš makléř můžete zkontrolovat zprávu o ocenění, která ukáže odhadovanou spravedlivou tržní hodnotu nemovitosti a metodiku použitou k jejímu výpočtu.
Pokud se ocenění shoduje s vaší nabídkovou cenou: měli byste být v dobré pozici k pokračování v nákupu.
Pokud je ocenění vyšší než vaše nabídková cena: ještě lépe. To znamená, že dům kupujete pod jeho odhadovanou aktuální tržní hodnotou.
Pokud je ocenění nižší než vaše nabídková cena: vaše banka nebo jiný věřitel se může rozhodnout nefinancovat celou částku, protože z jejich pohledu platíte za nemovitost více, než je její odhadovaná hodnota.
V takové situaci možná budete muset sami pokrýt rozdíl mezi odhadovanou hodnotou a dohodnutou kupní cenou, nebo se pokusit znovu vyjednat cenu s prodávajícím.
Pokud se domníváte, že ocenění je nepřesné, můžete také požádat o další ocenění od svého věřitele.
Krok 8: Podepište smlouvu a nastěhujte se
Mnoho kupujících se rozhodne provést jednu závěrečnou prohlídku buď den před, nebo ráno v den podpisu kupní smlouvy.
Účelem této závěrečné prohlídky je potvrdit, že nemovitost je ve stejném stavu jako v době, kdy jste podali nabídku, a že prodávající dokončil případné dohodnuté opravy, pokud byly relevantní.
V den podpisu smlouvy očekávejte, že strávíte nějaký čas kontrolou a podpisem požadované dokumentace.
Jakmile bude vše podepsáno a prodej bude formálně dokončen, obdržíte klíče.
Dům je váš.
Posledním krokem je příprava na stěhování a postupné zabydlování ve vašem novém domově.