8 bistvenih korakov pri nakupu hiše

Eurovilla

8 bistvenih korakov pri nakupu hiše

Nakup hiše je lahko stresen tudi v najboljših okoliščinah, na zelo konkurenčnem trgu pa se včasih zdi skoraj nemogoč. Medtem ko se nekatere podrobnosti lahko razlikujejo, osnovni postopek nakupa ostaja v veliki meri enak ne glede na tržne razmere. Razumevanje teh 8 bistvenih korakov vam lahko pomaga doseči vaš cilj in sanje o lastništvu doma spremeniti v resničnost.

Ne glede na to, kdaj nameravate kupiti, morate vedeti več stvari. V povprečju postopek nakupa hiše traja približno šest mesecev. V anonimni raziskavi kupcev iz leta 2021 je povprečno iskanje nepremičnine trajalo med dvema in tremi meseci.

Pomembno si je zapomniti, da nakup hiše vključuje veliko več kot le ogled nepremičnin. Prav tako boste morali oceniti svojo kreditno sposobnost, najti pravega nepremičninskega agenta, dajati ponudbe in se pogajati, urediti pregled, se pripraviti na selitev in končno kupiti svoj novi dom.

Kje začeti pri nakupu hiše?

Nekatere prve stvari, ki jih je treba upoštevati pri nakupu hiše, so, koliko želite porabiti, kje bi radi živeli in kaj vam je kot kupcu najpomembneje.

Tukaj je nekaj vprašanj, ki si jih je vredno zastaviti:

  • Koliko hiše si lahko privoščim?

  • Ali bom potreboval hipotekarno posojilo?

  • Koliko sem prihranil za polog?

  • Ali si lahko privoščim živeti v svoji najljubši soseski?

  • Ali vrednosti nepremičnin v soseski rastejo ali padajo?

  • Kako dolga bo moja pot v službo?

  • Ali so lokalne šole primerne za mojo družino?

Ko boste imeli odgovore na ta vprašanja, lahko začnete z iskanjem nepremičnine.

Tukaj je 8 najpomembnejših korakov pri nakupu hiše.

1. korak: Preverite svojo kreditno sposobnost

Večina kupcev danes kupuje nepremičnine s pomočjo financiranja. Ne glede na to, ali kupujete nepremičnino kot naložbo ali iščete nov dom, kjer nameravate preživeti veliko let, je razumevanje vaše sposobnosti zadolževanja bistveno.

Prav tako lahko obstaja pomembna razlika med najemom posojila samostojno in prijavo s so-posojilojemalcem ali porokom.

Kaj je kreditna sposobnost?

Kdo bi bolje definiral kreditno sposobnost kot Hrvaška narodna banka? HNB opisuje kreditno sposobnost takole:

„Kreditna sposobnost je ocena, ki kaže, ali je potencialni posojilojemalec sposoben prevzeti obveznost rednega plačevanja anuitete ali obroka za določen znesek posojila.“

Zakaj je kreditna sposobnost pomembna?

Kot si verjetno lahko predstavljate, je vaša kreditna sposobnost neposredno povezana z zneskom, ki si ga boste lahko izposodili.

Večja sposobnost zadolževanja vam lahko omogoči dostop do nepremičnine višje vrednosti. Zato je izjemno pomembno, da ostanete realistični pri nakupu nepremičnin. Naše osebne želje niso vedno usklajene z našimi dejanskimi finančnimi možnostmi.

Najem posojila samostojno ali s so-posojilojemalcem?

Najem posojila je velika odgovornost in dolgoročna pogodba, ki vas za več let veže na določeno finančno institucijo.

Odgovor na vprašanje, ali se prijaviti samostojno ali z drugo osebo, je močno odvisen od vaših osebnih okoliščin. Sposobnost zadolževanja je lahko višja, ko banka odobri posojilo, ki ga bosta dejansko podpirali dve osebi.

Na to vprašanje ni univerzalnega odgovora in vsak kupec se mora odločiti individualno. Nekateri kupci imajo morda starše, partnerje ali druge osebe, ki so pripravljene delovati kot so-posojilojemalci ali poroki.

Pred začetkom postopka nakupa bi morali kupci določiti svojo sposobnost zadolževanja in razmisliti, ali bo njihova vloga za hipotekarno posojilo vključevala so-posojilojemalca ali poroka.

2. korak: Določite, kakšno hišo si lahko privoščite

Ocena vaše kreditne sposobnosti vam bo dala predstavo o največjem znesku, ki si ga boste lahko izposodili. Že bi morali imeti splošno predstavo o tem, kaj si lahko realistično privoščite.

Kalkulator kreditne sposobnosti vam lahko pomaga določiti ustrezen cenovni razpon, tako da upošteva vaš dohodek, obstoječe kreditne obveznosti in želeno obdobje odplačevanja posojila.

Prioritetno razvrstite svoj seznam želja glede na vaš proračun

Ko imate v mislih približen proračun, ustvarite seznam stvari, ki si jih absolutno želite ali potrebujete v svojem novem domu.

Vaša finančna sposobnost bo verjetno vplivala na velikost, lokacijo in značilnosti nepremičnine, ki jo boste na koncu izbrali.

Nekaj stvari, ki jih je treba upoštevati, vključuje:

  • Število spalnic in kopalnic

  • Kvadratura

  • Zunanji prostor

  • Želena lokacija

  • Vrsta nepremičnine

  • Razporeditev, značilnosti in zaključki

  • Šolsko okrožje

  • Funkcije, prijazne hišnim ljubljenčkom

  • Oddaljenost od dela

3. korak: Poiščite nepremičninskega agenta

Večina kupcev meni, da je izjemno koristno imeti profesionalnega nepremičninskega agenta, ki jih vodi skozi celoten postopek nakupa hiše, ki lahko včasih postane precej zapleten.

Pri mnogih transakcijah lahko prisotnost izkušenega strokovnjaka kupcu znatno olajša postopek.

Tukaj so nekatera področja, pri katerih vam lahko agent pomaga:

  • Poznavanje trga: prepoznavanje trendov vrednosti nepremičnin, novih razvojnih projektov, povpraševanja kupcev in splošnih tržnih razmer

  • Cenovna ocena: ocena vrednosti nepremičnine in priporočilo konkurenčne začetne ponudbe

  • Pogajanja: razumevanje, kdaj je morda prostor za nižjo ceno in kako se pogajati o dodatnih stroških, popravilih ali drugih pogojih

  • Lokalno znanje: zagotavljanje dragocenih informacij o soseski, v kateri se nepremičnina nahaja

  • Strokovna priporočila: lahko priporoči zanesljive posojilodajalce, odvetnike, izvajalce in druge strokovnjake

  • Izkušnje: poenostavitev postopka z reševanjem potencialnih težav, spremljanjem rokov in nadzorom dokumentacije

Seveda želite zagotoviti, da izberete pravega agenta.

Raziskava, ki jo je leta 2022 izvedlo veliko ameriško nepremičninsko podjetje, je pokazala, da je 24 % kupcev stanovanj izjavilo, da niso bili zadovoljni s svojim agentom.

Na srečo ima Eurovilla več kot 80 izkušenih agentov z odličnimi ocenami strank. Našo ekipo lahko spoznate tukaj.

4. korak: Začnite z iskanjem

Iskanje nepremičnin, ki so na voljo na spletni strani Eurovilla, je odličen način za začetek iskanja vašega novega doma.

V današnjem digitalnem svetu 95 % kupcev uporablja spletne vire med iskanjem nepremičnin. Začnite z ogledom nepremičnin v vašem želenem območju, nato pa filtrirajte rezultate po ceni in drugih zahtevah.

Vaš agent vam lahko pošlje tudi priporočila na podlagi vaših preferenc in uredi oglede nepremičnin.

Poskusite ostati prilagodljivi

Morda boste morali prilagoditi svoje kriterije, ko bo vaše iskanje napredovalo.

Na primer, morda se boste odločili, da je žrtvovanje dodatne spalnice vredno, če vam to omogoča življenje v vaši najljubši soseski.

Eksperimentirajte s parametri iskanja in preverite, kaj bi si lahko privoščili z vašim proračunom, če bi naredili majhne prilagoditve na vašem seznamu želja.

Na kaj morate biti pozorni med ogledom?

Ko začnete z ogledom razpoložljivih nepremičnin, bodite pozorni na splošno "zdravje" hiše, da boste bolje razumeli morebitne pomembne težave, s katerimi se lahko srečate, če se odločite za ponudbo.

Profesionalni pregled vam lahko na koncu zagotovi podrobnejše poročilo o stanju in kakovosti nepremičnine, vendar pa med začetnimi ogledi bodite še posebej pozorni na:

  • Strukturne napake in razpoke

  • Tlak vode – odprite pipe in prhe

  • Električne težave – preizkusite stikala za luči

  • Ogrevanje, hlajenje in zadrževanje temperature

  • Stanje strehe in zunanjosti

  • Hrup sosedov ali prometa

5. korak: Oddajte ponudbo

Ko najdete pravo hišo, naj bo vaša ponudba podprta z analizo primerljivih tržnih cen (CMA), ki jo pripravi vaš agent Eurovilla.

CMA je ocena tržne vrednosti nepremičnine na podlagi nedavnih prodaj primerljivih nepremičnin na istem območju.

Z uporabo CMA kot referenčne točke vam lahko vaš agent pomaga določiti pošteno ponudbeno ceno in se odločiti, ali bi morali pustiti nekaj prostora za pogajanja. To bo v veliki meri odvisno od trenutnih razmer na relevantnem nepremičninskem trgu.

Pomembno si je zapomniti, da vaša ponudba morda ne bo sprejeta.

To je lahko razočaranje, vendar se ne poskušajte obupati, če ne uspešno kupite prve hiše, za katero oddate ponudbo. Mnogi kupci morajo oddati ponudbe za več nepremičnin, preden uspešno zaključijo nakup.

6. korak: Dogovorite se za pregled

Velika večina kupcev pregleda hišo pred dokončanjem nakupa.

Dogovor za pregled nepremičnine je eden najboljših načinov, da se prepričate, da hiša, ki jo razmišljate, nima večjih strukturnih težav.

Vaš nepremičninski agent bi vam moral biti sposoben priporočiti zanesljivega in ustrezno usposobljenega inšpektorja za nepremičnine.

Kot kupcu je priporočljivo, da se udeležite pregleda. To vam daje priložnost, da bolje razumete, kako nepremičnina deluje, in postavite vprašanja o njenem stanju. Vaš agent Eurovilla bo običajno tam z vami.

Ko prejmete uradno poročilo o pregledu, lahko ugotovitve razpravljate s svojim agentom in se odločite, kako se želite odzvati prodajalcu.

Če se odkrijejo pomembne nestetične težave, se lahko pogajanja ponovno odprejo. Lahko zahtevate, da prodajalec reši težave pred podpisom kupoprodajne pogodbe ali se dogovorite o pogojih, ki vam omogočajo izvedbo potrebnih del po prodaji.

Ena najpogostejših rešitev v takšnih situacijah je prilagoditev kupnine.

7. korak: Zagotovite si financiranje

Tudi če ste že prejeli začetno informacijo, da ste upravičeni do financiranja, boste morali dokončati še nekaj dodatnih korakov, preden formalno zagotovite svoje hipotekarno posojilo.

Ko so vsi zahtevani koraki zaključeni in je vaša vloga uspešno pregledana, lahko banka izda končno odobritev za vaše posojilo.

Vloga za hipotekarno posojilo

Vloga za hipotekarno posojilo je lahko dolgotrajen postopek, saj bo vaša banka zahtevala dokumentacijo, preden bo lahko obdelala in odobrila vašo vlogo.

Vsaka banka ima svoje zahteve, vendar nekateri osnovni dokumenti, ki se običajno zahtevajo, vključujejo:

  • Potrdilo delodajalca

  • Plačilne liste, običajno za vsaj prejšnje tri mesece

  • Cenitev nepremičnine, ki jo lahko uredi tudi banka

Upoštevajte, da lahko posamezne banke zahtevajo dodatno dokumentacijo.

Cenitev hiše, ki jo želite kupiti

Če vaša banka imenuje svojega cenilca nepremičnin, boste morda morali sami storiti zelo malo.

Vaš nepremičninski agent bi se moral uskladiti z agentom prodajalca in cenilcem, da se dogovorijo za dostop do nepremičnine.

Ko je cenitev zaključena, lahko vi in vaš agent pregledate poročilo o cenitvi, ki bo prikazalo ocenjeno pošteno tržno vrednost nepremičnine in metodologijo, uporabljeno za izračun.

Če se cenitev ujema z vašo ponudbeno ceno: bi morali biti v dobrem položaju za nadaljevanje nakupa.

Če je cenitev višja od vaše ponudbene cene: še bolje. To pomeni, da morda kupujete hišo pod njeno ocenjeno trenutno tržno vrednostjo.

Če je cenitev nižja od vaše ponudbene cene: vaša banka ali drug posojilodajalec se lahko odloči, da ne bo financiral celotnega zneska, ker z njihovega vidika plačujete več za nepremičnino, kot je njena ocenjena vrednost.

V tej situaciji boste morda morali sami pokriti razliko med ocenjeno vrednostjo in dogovorjeno kupnino ali poskusiti ponovno pogajati o ceni s prodajalcem.

Če menite, da je cenitev netočna, lahko pri svojem posojilodajalcu zahtevate tudi drugo cenitev.

8. korak: Podpišite pogodbo in se vselite

Mnogi kupci se odločijo za zadnji ogled bodisi dan pred podpisom kupoprodajne pogodbe bodisi na jutro podpisa.

Namen tega zadnjega ogleda je potrditi, da je nepremičnina v enakem stanju kot takrat, ko ste oddali ponudbo, in da je prodajalec, če je bilo dogovorjeno, dokončal vsa dogovorjena popravila.

Na dan podpisa pogodbe pričakujte, da boste nekaj časa porabili za pregled in podpis zahtevane dokumentacije.

Ko bo vse podpisano in bo prodaja formalno zaključena, boste prejeli ključe.

Hiša je vaša.

Zadnji korak je priprava na selitev in postopno vselitev v vaš novi dom.