Ev Alırken 8 Temel Adım
Ev satın almak, en iyi koşullarda bile stresli olabilir ve oldukça rekabetçi bir piyasada bazen neredeyse imkansız gibi gelebilir. Bazı detaylar değişse de, temel satın alma süreci piyasa koşullarından bağımsız olarak büyük ölçüde aynı kalır. Bu 8 temel adımı anlamak, hedefinize ulaşmanıza ve ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürmenize yardımcı olabilir.
Ne zaman satın almayı planlarsanız planlayın, bilmeniz gereken birkaç şey var. Ortalama olarak, ev satın alma süreci yaklaşık altı ay sürer. 2021 yılında yapılan anonim bir alıcı anketinde, ortalama emlak arayışı iki ila üç ay arasında sürmüştür.
Ev satın almanın sadece mülkleri gezmekten çok daha fazlasını içerdiğini unutmamak önemlidir. Ayrıca kredi değerliliğinizi değerlendirmeniz, doğru emlak acentesini bulmanız, teklifler yapıp pazarlık etmeniz, bir inceleme ayarlamanız, taşınmaya hazırlanmanız ve son olarak yeni evinizi satın almanız gerekecektir.
Ev satın alırken nereden başlamalısınız?
Ev satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken ilk şeylerden bazıları, ne kadar harcamak istediğiniz, nerede yaşamak istediğiniz ve bir alıcı olarak sizin için en önemli olan şeylerdir.
İşte kendinize sormanız gereken birkaç soru:
Ne kadar pahalı bir ev alabilirim?
İpotekli kredi almam gerekecek mi?
Peşinat için ne kadar biriktirdim?
Tercih ettiğim semtte yaşamaya gücüm yeter mi?
Semtteki emlak değerleri yükseliyor mu, düşüyor mu?
İşe gidiş gelişim ne kadar sürecek?
Yerel okullar ailem için uygun mu?
Bu soruların yanıtlarını bulduktan sonra emlak arayışınıza başlayabilirsiniz.
İşte ev satın alırken atmanız gereken en önemli 8 adım.
Adım 1: Kredi değerliliğinizi kontrol edin
Günümüzde çoğu alıcı, finansman yardımıyla mülk satın almaktadır. İster yatırım amaçlı bir mülk satın alıyor olun, ister uzun yıllar geçirmeyi planladığınız yeni bir ev arıyor olun, borçlanma kapasitenizi anlamak çok önemlidir.
Bir krediyi tek başınıza almak ile ortak borçlu veya kefil ile başvurmak arasında da önemli bir fark olabilir.
Kredi değerliliği nedir?
Kredi değerliliğini Hırvatistan Merkez Bankası'ndan daha iyi kim tanımlayabilir? HMB, kredi değerliliğini şu şekilde tanımlar:
"Kredi değerliliği, potansiyel bir borçlunun belirli bir kredi miktarı için yıllık ödemeyi veya taksiti düzenli olarak ödeme yükümlülüğünü üstlenip üstlenemeyeceğini gösteren bir değerlendirmedir."
Kredi değerliliği neden önemlidir?
Muhtemelen tahmin edebileceğiniz gibi, kredi değerliliğiniz doğrudan borçlanabileceğiniz miktarla bağlantılıdır.
Daha yüksek borçlanma kapasitesi, daha değerli bir mülke erişmenizi sağlayabilir. Bu nedenle, gayrimenkul satın alırken gerçekçi olmak son derece önemlidir. Kişisel isteklerimiz her zaman gerçek finansal olanaklarımızla örtüşmeyebilir.
Krediyi tek başına mı, yoksa ortak borçluyla mı almalı?
Kredi almak büyük bir sorumluluk ve sizi belirli bir finans kurumuna uzun yıllar bağlayan uzun vadeli bir anlaşmadır.
Tek başınıza mı yoksa başka bir kişiyle mi başvurmanız gerektiği sorusunun cevabı büyük ölçüde kişisel koşullarınıza bağlıdır. Bir banka, iki kişi tarafından etkin bir şekilde desteklenecek bir krediyi onayladığında borçlanma kapasitesi daha yüksek olabilir.
Bu sorunun evrensel bir cevabı yoktur ve her alıcının bireysel bir karar vermesi gerekir. Bazı alıcıların ebeveynleri, partnerleri veya ortak borçlu ya da kefil olarak hareket etmeye istekli başka kişileri olabilir.
Satın alma sürecine başlamadan önce, alıcılar borçlanma kapasitelerini belirlemeli ve ipotek başvurularının ortak borçlu veya kefil içerip içermeyeceğini düşünmelidir.
Adım 2: Ne tür bir ev alabileceğinizi belirleyin
Kredi değerliliğinizi değerlendirmek, borçlanabileceğiniz maksimum miktar hakkında size bir fikir verecektir. Ne kadarını gerçekçi bir şekilde karşılayabileceğiniz konusunda genel bir fikriniz olmalıdır.
Bir kredi değerliliği hesaplayıcısı, gelirinizi, mevcut kredi yükümlülüklerinizi ve tercih ettiğiniz kredi geri ödeme süresini dikkate alarak uygun bir fiyat aralığı belirlemenize yardımcı olabilir.
İstek listenizi bütçenize göre önceliklendirin
Yaklaşık bir bütçe belirledikten sonra, yeni evinizde kesinlikle istediğiniz veya ihtiyacınız olan şeylerin bir listesini oluşturun.
Finansal kapasiteniz muhtemelen nihayetinde seçeceğiniz mülkün boyutunu, konumunu ve özelliklerini etkileyecektir.
Göz önünde bulundurulması gereken bazı şeyler şunlardır:
Yatak odası ve banyo sayısı
Metrekare
Dış mekan alanı
Tercih edilen konum
Mülk tipi
Yerleşim planı, özellikler ve bitişler
Okul bölgesi
Evcil hayvan dostu özellikler
İş yerine uzaklık
Adım 3: Bir emlak acentesi bulun
Çoğu alıcı, bazen oldukça karmaşık hale gelebilen ev satın alma sürecinin tamamında profesyonel bir emlak acentesinin kendilerine rehberlik etmesini son derece faydalı bulur.
Birçok işlemde, deneyimli bir profesyonelin dahil olması süreci alıcı için önemli ölçüde kolaylaştırabilir.
İşte bir acentenin yardımcı olabileceği bazı alanlar:
Piyasa bilgisi: mülk değeri eğilimlerini, yeni gelişmeleri, alıcı talebini ve genel piyasa koşullarını belirler
Fiyatlandırma: bir mülkün değerini değerlendirir ve rekabetçi bir başlangıç teklifi önerir
Pazarlık: daha düşük bir fiyat için ne zaman yer olabileceğini ve ek maliyetleri, onarımları veya diğer koşulları nasıl müzakere edeceğini anlar
Yerel bilgi: mülkün bulunduğu mahalle hakkında değerli bilgiler sağlar
Profesyonel tavsiyeler: güvenilir kredi verenleri, avukatları, müteahhitleri ve diğer profesyonelleri önerebilir
Deneyim: potansiyel sorunlarla ilgilenerek, son teslim tarihlerini izleyerek ve belgeleri denetleyerek süreci basitleştirir
Doğal olarak, doğru acenteyi seçtiğinizden emin olmak istersiniz.
Büyük bir ABD emlak şirketinin 2022 yılında yaptığı bir ankette, ev alıcılarının %24'ü acentelerinden memnun olmadıklarını belirtmiştir.
Neyse ki, Eurovilla'nın mükemmel müşteri yorumlarına sahip 80'den fazla deneyimli acentesi bulunmaktadır. Ekibimizle burada tanışabilirsiniz.
Adım 4: Aramanıza başlayın
Eurovilla web sitesinde bulunan mülkleri aramak, yeni evinizi aramaya başlamak için mükemmel bir yoldur.
Günümüzün dijital dünyasında, alıcıların %95'i mülk arayışları sırasında çevrimiçi kaynakları kullanmaktadır. Tercih ettiğiniz bölgedeki mülklere bakarak başlayın, ardından sonuçları fiyata ve diğer gereksinimlerinize göre filtreleyin.
Acenteniz ayrıca tercihlerinize göre size tavsiyeler gönderebilir ve mülk gezileri ayarlayabilir.
Esnek kalmaya çalışın
Aramanız ilerledikçe kriterlerinizi ayarlamanız gerekebilir.
Örneğin, tercih ettiğiniz semtte yaşamanıza olanak tanıyorsa, ek bir yatak odasından vazgeçmenin buna değeceğine karar verebilirsiniz.
Arama parametrelerinizle deneyler yapın ve istek listenizde küçük ayarlamalar yaparsanız bütçenizin neler satın alabileceğini görün.
Bir gezinti sırasında nelere dikkat etmelisiniz?
Mevcut mülkleri gezmeye başladığınızda, evin genel "sağlığına" dikkat edin, böylece bir teklif yapmaya karar verirseniz karşılaşabileceğiniz önemli sorunlar hakkında daha iyi bir anlayışa sahip olabilirsiniz.
Profesyonel bir inceleme, nihayetinde mülkün durumu ve kalitesi hakkında size daha ayrıntılı bir rapor sağlayabilir, ancak ilk gezintileriniz sırasında özellikle şunlara dikkat etmelisiniz:
Yapısal kusurlar ve çatlaklar
Su basıncı – muslukları ve duşları açın
Elektrik sorunları – ışık anahtarlarını test edin
Isıtma, soğutma ve sıcaklık tutma
Çatı ve dış cephe durumu
Komşulardan veya trafikten gelen gürültü
Adım 5: Teklif yapın
Doğru evi bulduğunuzda, teklifiniz Eurovilla acenteniz tarafından hazırlanan bir Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (KPA) ile desteklenmelidir.
KPA, aynı bölgedeki benzer mülklerin son satışlarına dayanarak bir mülkün piyasa değerinin bir tahminidir.
KPA'yı bir referans noktası olarak kullanarak, acenteniz adil bir teklif fiyatı belirlemenize ve pazarlık için biraz yer bırakıp bırakmamanız gerektiğine karar vermenize yardımcı olabilir. Bu büyük ölçüde ilgili emlak piyasasındaki mevcut koşullara bağlı olacaktır.
Teklifinizin kabul edilmeyebileceğini unutmamak önemlidir.
Bu hayal kırıklığı yaratabilir, ancak teklif verdiğiniz ilk evi başarıyla satın alamazsanız cesaretinizi kaybetmemeye çalışın. Birçok alıcının, bir satın alma işlemini başarıyla tamamlamadan önce birkaç mülke teklif vermesi gerekir.
Adım 6: Bir inceleme ayarlayın
Alıcıların büyük çoğunluğu, bir satın alma işlemini tamamlamadan önce evi inceler.
Bir mülk incelemesi ayarlamak, düşündüğünüz evin büyük yapısal sorunları olmadığından emin olmanın en iyi yollarından biridir.
Emlak acenteniz, güvenilir ve uygun niteliklere sahip bir mülk denetçisi önerebilmelidir.
Alıcı olarak, incelemeye katılmanız tavsiye edilir. Bu size mülkün nasıl çalıştığını daha iyi anlama ve durumu hakkında sorular sorma fırsatı verir. Eurovilla acenteniz genellikle sizinle birlikte orada olacaktır.
Resmi inceleme raporunu aldıktan sonra, bulguları acentenizle tartışabilir ve satıcıya nasıl yanıt vermek istediğinize karar verebilirsiniz.
Önemli kozmetik olmayan sorunlar keşfedilirse, müzakereler yeniden açılabilir. Satıcının sorunları satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce çözmesini talep edebilir veya satıştan sonra gerekli çalışmaları yapmanıza olanak tanıyan şartlar üzerinde anlaşabilirsiniz.
Bu gibi durumlarda en yaygın çözümlerden biri, satın alma fiyatında bir ayarlama yapmaktır.
Adım 7: Finansmanınızı güvence altına alın
Finansman için uygun olduğunuza dair ilk bir gösterge almış olsanız bile, ipotek kredinizi resmi olarak güvence altına almadan önce birkaç ek adımı tamamlamanız gerekecektir.
Gerekli tüm adımlar tamamlandıktan ve başvurunuz başarıyla incelendikten sonra, banka krediniz için nihai onayı verebilir.
İpotek başvurusu
İpotek başvurusu uzun bir süreç olabilir, çünkü bankanız başvurunuzu işleme koymadan ve onaylamadan önce belge isteyecektir.
Her bankanın kendi gereksinimleri vardır, ancak yaygın olarak istenen bazı temel belgeler şunlardır:
İşveren onayı
Maaş bordroları, genellikle en az önceki üç aya ait
Mülk değerlemesi, bu da banka tarafından düzenlenebilir
Bireysel bankaların ek belge isteyebileceğini unutmayın.
Satın almak istediğiniz evin değerlemesi
Bankanız kendi mülk değerleyicisini atarsa, kendinizin yapması gereken çok az şey olabilir.
Emlak acenteniz, mülke erişimi ayarlamak için satıcının acentesi ve değerleyici ile koordinasyon sağlamalıdır.
Değerleme tamamlandıktan sonra, siz ve acenteniz, mülkün tahmini adil piyasa değerini ve bunu hesaplamak için kullanılan metodolojiyi gösteren değerleme raporunu inceleyebilirsiniz.
Değerleme teklif fiyatınızla eşleşiyorsa: satın alma işlemine devam etmek için iyi bir konumda olmalısınız.
Değerleme teklif fiyatınızdan yüksekse: daha da iyi. Bu, evi tahmini mevcut piyasa değerinin altında satın alıyor olabileceğiniz anlamına gelir.
Değerleme teklif fiyatınızdan düşükse: bankanız veya diğer kredi veren, kendi bakış açısından mülk için değerlendirilen değerinden daha fazla ödediğiniz için tam miktarı finanse etmemeye karar verebilir.
Bu durumda, değerlendirilen değer ile anlaşılan satın alma fiyatı arasındaki farkı kendiniz karşılamanız veya satıcıyla fiyatı yeniden müzakere etmeye çalışmanız gerekebilir.
Değerlemenin yanlış olduğuna inanıyorsanız, kredi vereninizden başka bir değerleme talep edebilirsiniz.
Adım 8: Sözleşmeyi imzalayın ve taşının
Birçok alıcı, satın alma sözleşmesini imzalamadan bir gün önce veya imza sabahı son bir gezinti yapmayı tercih eder.
Bu son gezintinin amacı, mülkün teklifinizi yaptığınız zamankiyle aynı durumda olduğunu ve satıcının, varsa, üzerinde anlaşılan tüm onarımları tamamladığını doğrulamaktır.
Sözleşmenin imzalandığı gün, gerekli belgeleri incelemek ve imzalamak için biraz zaman ayırmayı bekleyin.
Her şey imzalandıktan ve satış resmi olarak tamamlandıktan sonra anahtarları alacaksınız.
Ev sizin.
Son adım, taşınmaya hazırlanmak ve yavaş yavaş yeni evinize yerleşmektir.