Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina: što se mijenja za kupce, prodavatelje i agencije?

Kupnja ili prodaja nekretnine za većinu ljudi predstavlja jednu od najvećih financijskih odluka u životu. Unatoč tome, odnosi između klijenata, agenata i agencija dosad nisu uvijek bili dovoljno jasno definirani. Različite prakse naplate, nejasni uvjeti poslovanja i djelovanje neregistriranih posrednika stvarali su nesigurnost na tržištu.

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina stupio je na snagu 7. srpnja 2026. godine. Njegov je cilj jasnije urediti pravila poslovanja, povećati profesionalnu odgovornost posrednika i osigurati višu razinu zaštite građana koji kupuju, prodaju ili unajmljuju nekretninu.

Posredovati mogu samo registrirani posrednici

Jedna od osnovnih poruka novog zakona jest da se posredovanjem uz naknadu ne može baviti bilo tko. Poslove posredovanja mogu obavljati trgovačka društva ili obrti koji ispunjavaju propisane uvjete i imaju odgovarajuće rješenje Ministarstva gospodarstva.

Podaci o ovlaštenim posrednicima dostupni su u javnom Registru posrednika, dok se agenti evidentiraju u posebnom Imeniku agenata. To kupcima i vlasnicima nekretnina omogućuje da prije početka suradnje provjere posluju li agencija i agent legalno.

Važno je razlikovati posrednika i agenta. Posrednik je registrirano trgovačko društvo ili obrt, dok je agent fizička osoba koja mora imati položen stručni ispit, biti upisana u Imenik agenata i zaposlena kod jednog posrednika. Agent više ne može istodobno obavljati poslove posredovanja za više različitih posrednika.

Za klijente to znači jednostavno pravilo: prije nego što nekome povjerite prodaju nekretnine ili se obvežete na plaćanje usluge, provjerite tko je stvarni ugovorni partner i nalazi li se u službenom registru.

10 znakova da vaš agent za nekretnine poznaje susjedstvo pronađite ovdje.

Bez pisanog ugovora nema posredovanja

Posrednik ne smije obavljati poslove posredovanja bez prethodno sklopljenog pisanog ugovora. Ugovor se sklapa na određeno vrijeme, a ako trajanje nije posebno navedeno, smatra se da vrijedi 12 mjeseci.

U njemu moraju biti jasno navedeni podaci o posredniku i nalogodavcu, nekretnina ili posao za koji se posreduje, vrsta pravnog posla, iznos posredničke naknade te svi dodatni troškovi i usluge. Ugovor mora sadržavati i registarski broj posrednika.

Sastavni dio ugovora postaje i važeći cjenik, koji potpisuju posrednik i klijent. Time se smanjuje prostor za naknadno pojavljivanje troškova koji nisu bili jasno predstavljeni prije početka suradnje.

Posebnu pažnju treba obratiti na ugovor o isključivom posredovanju. Njime se vlasnik obvezuje da za isti posao neće angažirati drugu agenciju. Takva odredba mora biti izričito ugovorena, a posrednik mora klijentu objasniti njezine pravne i financijske posljedice.

5 vrijednosti suradnje s Eurovilla agentima pročitajte ovdje.

Tko zapravo plaća posredničku naknadu?

Jedna od najvažnijih promjena odnosi se na proviziju. Posrednik smije naplatiti posredničku naknadu samo osobi s kojom je sklopio ugovor o posredovanju.

Drugim riječima, činjenica da je kupac pronašao nekretninu u oglasu određene agencije ne znači automatski da toj agenciji mora platiti proviziju. Naknada se ne smije naplatiti kupcu, najmoprimcu ili drugoj osobi koja s posrednikom nije sklopila ugovor.

Posrednik može zastupati i prodavatelja i kupca, ali samo ako sa svakom stranom sklopi zaseban ugovor. Prije sklapanja ugovora obje strane moraju biti pisanim putem upoznate s pojedinačnim naknadama i njihovim ukupnim iznosom.

Naknada se ne smije zahtijevati unaprijed. Pravo na njezinu naplatu nastaje tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovano, osim ako je posebno dogovoreno da pravo nastaje sklapanjem predugovora. Dodatne usluge mogu se naplatiti samo ako su posebno ugovorene i jasno navedene.

Naši agenti su upućeni u sve izmjene zakona, a cijeli tim Eurovilla agenata pronađite ovdje.

Razgledavanje nekretnine ne smije se uvjetovati ugovorom

U praksi se znalo događati da agencija od zainteresiranog kupca traži potpisivanje ugovora o posredovanju prije nego što mu uopće omogući razgledavanje nekretnine.

Novi zakon to izričito zabranjuje. Ako agencija već ima ugovor s vlasnikom i na temelju njega oglašava nekretninu, ne smije kupcu uvjetovati razgledavanje prethodnim potpisivanjem dodatnog ugovora o posredovanju.

Prilikom obilaska može se potpisati potvrda o razgledavanju. Ona služi kao dokaz da je agent određenoj osobi pokazao nekretninu, ali nije ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati obvezu plaćanja provizije.

To je važna razlika. Potvrda o razgledavanju potvrđuje da ste nekretninu vidjeli, ali vas sama po sebi ne pretvara u klijenta agencije niti stvara obvezu plaćanja naknade.

Stroža pravila za oglašavanje nekretnina

Agencija smije oglašavati nekretninu samo ako je prethodno sklopila ugovor o posredovanju s njezinim vlasnikom. U oglasu također mora jasno objaviti naziv tvrtke i adresu svojeg sjedišta odnosno poveznicu na podatke o poslovnicama.

Cilj takve odredbe je smanjiti broj neovlaštenih, dupliciranih i lažnih oglasa. Kupci bi tako lakše trebali prepoznati tko stvarno zastupa vlasnika, dok vlasnici dobivaju veću kontrolu nad time gdje se i na koji način njihova nekretnina oglašava.

Znate li prepoznati razliku između dobrih i loših oglasnika nekretnina? Više o tome saznajte ovdje.

Veća odgovornost za provjeru nekretnine

Posao agenta ne završava objavom oglasa i organizacijom obilaska. Posrednik mora upoznati klijenta s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo te upozoriti na okolnosti važne za sklapanje posla.

Kod zemljišta mora provjeriti njegovu namjenu prema prostornim planovima. Posrednik je također obvezan postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima.

To ipak ne znači da kupac treba potpuno zanemariti vlastitu pravnu i tehničku provjeru. Kod složenijih transakcija i dalje je razumno uključiti odvjetnika, arhitekta, geodeta ili drugog odgovarajućeg stručnjaka.

Veće osiguranje i strože kazne

Posrednici sada moraju imati policu osiguranja od profesionalne odgovornosti s najmanjim osiguranim iznosom od 100.000 eura po pojedinom štetnom događaju, odnosno 300.000 eura za sve zahtjeve tijekom jedne osiguravateljske godine.

Za nelegalno obavljanje djelatnosti predviđene su i znatno veće novčane kazne. Posrednik koji djelatnost obavlja bez potrebnog rješenja ili ne ispunjava zakonske uvjete može biti kažnjen iznosom od 15.000 do 30.000 eura. Kazne su propisane i za agente koji nisu upisani u Imenik ili istodobno rade za više posrednika.

Zanima li vas Eurovilla ponuda nekretnina? Cijelu Eurovillinu ponudu pronađite ovdje.

Što novi zakon o posredovanju znači za tržište?

Novi zakon neće sam po sebi ukloniti sve rizike povezane s kupnjom ili prodajom nekretnine. Međutim, jasno određuje tko smije pružati uslugu, tko je obvezan platiti naknadu, što mora sadržavati ugovor i koje su stvarne obveze posrednika.

Za kupce i prodavatelje najvažnije je da prije početka suradnje provjere registraciju agencije, pažljivo pročitaju ugovor i cjenik te zatraže jasno objašnjenje svih naknada i dodatnih usluga.

Profesionalno posredovanje nije samo pronalaženje kupca ili odgovarajuće nekretnine. Ono uključuje provjeru dokumentacije, razumijevanje tržišta, pravilnu prezentaciju, vođenje pregovora i sigurno upravljanje cijelim procesom.

Eurovilla svojim klijentima pruža stručnu podršku tijekom kupnje, prodaje i najma nekretnina. Obratite nam se kako biste uz pomoć iskusnih agenata sigurnije donijeli jednu od najvažnijih financijskih odluka.