Rastu li cijene apartmana na moru i dalje? Trendovi koji oblikuju turistička ulaganja
Tržište nekretnina na hrvatskoj obali jedno je od najdinamičnijih u Europi, a apartmani uz more već desetljećima su najpoželjnija vrsta ulaganja. U Eurovilli redovito radimo s kupcima koji žele sigurno uložiti kapital, ostvariti stabilan prihod od turističkog najma ili pronaći idealno mjesto za ljetovanje koje se dugoročno isplati. Pitanje koje se najčešće ponavlja i u 2025. godini glasi: "Hoće li cijene apartmana na moru i dalje rasti ili smo napokon dosegnuli vrhunac?"
Odgovor nije jednoznačan, ali temeljen na tržištu, podacima i iskustvu, vidimo jasne trendove koji oblikuju budućnost ulaganja u priobalju. U ovom članku donosimo pregled najvažnijih čimbenika koji utječu na cijene, kao i analizu što investitori mogu očekivati u godinama koje dolaze.
Cijene jesu rasle — ali ne jednako na svim lokacijama
Nakon snažnog rasta cijena između 2018. i 2023., tržište se postupno stabiliziralo. Međutim, važno je naglasiti da obala nije homogena: razlike između vrhunskih i prosječnih lokacija nikada nisu bile veće.
U zonama kao što su Dubrovnik, Split, Zadar, Rovinj i Opatija, cijene apartmana i 2024. i 2025. drže visoku razinu, a u nekim mikro-lokacijama nastavljaju rasti zbog izuzetno ograničene ponude i stalne potražnje. S druge strane, manji gradovi i mjesta bez razvijenog turizma bilježe blažu korekciju ili stagnaciju.
Investitori tako danas više nego ikad moraju gledati mikrolokaciju — jer razlika od samo nekoliko stotina metara može značiti i 40 % razlike u cijeni.
Znate li kako legalno (i brzo) prenamijeniti prostor za turistički najam? Više o tome pročitajte ovdje.
Što pokreće rast cijena?
Cijene apartmana na hrvatskoj obali nisu rezultat samo lokalne potražnje. Upravo suprotno — najviše ih oblikuje kombinacija međunarodnih i domaćih faktora.
Prvi faktor: strana potražnja i jaka prisutnost europskih kupaca.
Hrvatska je još od ulaska u Schengen i eurozonu postala izrazito atraktivna investicijska destinacija za kupce iz Njemačke, Austrije, Slovenije, Češke, Slovačke i skandinavskih zemalja. Za njih Hrvatska nudi jedinstveni omjer cijene, klime, sigurnosti i pristupačnosti.
Drugi faktor: ograničena ponuda kvalitetnih apartmana.
Kvalitetna novogradnja uz more i dalje je rijetka. Stroge urbanističke regulacije, nedostatak zemljišta na premium lokacijama i visoki troškovi gradnje ograničavaju ponudu, što cijene drži stabilnima.
Treći faktor: turizam kao motor rasta.
Hrvatska iz godine u godinu povećava prihode od turizma, a potražnja za kvalitetnim smještajem raste brže od same izgradnje. Kupci računaju na stabilne prihode od najma, što opravdava višu početnu investiciju.
U takvim okolnostima rast cijena nije slučajan, nego rezultat snažnih i dugoročnih trendova.
Jesu li cijene dosegle vrhunac? Odgovor: ovisi o tipu lokacije
Prema podacima tržišta i iskustvu iz Euroville, obrazac izgleda ovako:
Premium lokacije i dalje rastu.
Primorske zone koje imaju stabilan turizam, razvijenu infrastrukturu i potražnju čak i izvan sezone — poput Rovinja, Dubrovnika, Žnjana u Splitu ili Borika u Zadru — i dalje pokazuju rast. Ne velik, ali stabilan i predvidljiv.
Prosječne lokacije stagniraju.
Manja naselja, dijelovi udaljeni od plaže ili turistički manje aktivne regije bilježe stagnaciju ili blagu korekciju. To ne znači pad vrijednosti, nego usporavanje rasta koje odgovara normalizaciji tržišta.
Lokacije s turističkim sezonskim ekstremima bilježe cikličke oscilacije.
U mjestima gdje je turizam izrazito sezonski, cijene rastu sporije, ali najam donosi dobru isplativost u ljetnim mjesecima.
Drugim riječima, tržište se segmentira: više nije dovoljno "kupiti nešto na moru", već kupiti na pravoj lokaciji.
Rastu li cijene nove gradnje brže od stare gradnje? Da - i to sve jače
Novogradnje uz more danas drže apsolutni primat, a razlozi su jasni:
● kvalitetnija energetska učinkovitost
● novi standardi gradnje
● veća potražnja od strane stranih kupaca
● manja ulaganja nakon kupnje
● bolji vizualni standard za turistički najam
Kupci apartmana za najam sve rjeđe žele renovirati starogradnju. Vrijeme koje se troši na adaptaciju, neizvjesni troškovi i logistički izazovi na obali često su prepreka.
Zbog toga kvalitetna novogradnja postiže cijenu koja je i 30-50 % viša od starogradnje na istoj lokaciji, a razlika se s godinama samo povećava.
Zanimaju li vas prednosti i nedostaci kupnje novogradnje? Više o tome pročitajte ovdje.
Hoće li turistički najam ostati isplativ? Trendovi idu u prilog investitorima
Turistički najam na hrvatskoj obali nastavlja rasti, ali danas se traže drugačiji standardi nego prije deset godina. Kupci koji ulažu u apartmane za najam u 2025. trebaju znati sljedeće:
● gosti traže kvalitetu, ne samo lokaciju
● apartmani s modernim uređenjem i dobrom opremom ostvaruju 20-40 % veći prihod
● gosti preferiraju privatnost, parking i blizinu plaže
● smještaj s pametnim sustavima i klimatizacijom brže se iznajmljuje
● tržište se sve više pomiče prema višem segmentu
To znači da su apartmani koji se ističu kvalitetom - a ne samo cijenom - oni koji ostvaruju najviše prinose.
Top 5 detalja koje vaša nekretnina mora imati da bi privukla ljetne turiste pronađite ovdje.
Je li sada dobro vrijeme za kupnju apartmana na moru?
Za investitore, odgovor je najčešće: da, pod uvjetom da se pažljivo odabere lokacija.
Dobro vrijeme je iz tri razloga:
1. Cijene više ne rastu eksplozivno, što smanjuje rizik ulaska.
Rast je sporiji i postao je predvidljiviji, što investitorima daje mir i stabilnost.
2. Turistička potražnja bilježi povijesne rekorde.
Hrvatska očekuje daljnji rast broja turista, a struktura gostiju ide prema višem standardu.
3. Kvalitetna novogradnja i dalje je rijetka.
Ograničena ponuda održat će cijene visoko i dugoročno.
Kupci koji traže sigurno ulaganje, stabilan prihod i dugoročnu vrijednost i dalje u apartmanima uz more nalaze jednu od najboljih investicija u Hrvatskoj.
Turistički hit 2025 - kako male nekretnine u unutrašnjosti postaju nova zvijezda tržišta saznajte ovdje.
Cijene će rasti, ali selektivno — samo na pravim lokacijama
Tržište apartmana na moru nije jednoznačno i više se ne ponaša kao prije deset godina. Danas vrijedi novo pravilo: lokacija, kvaliteta i potražnja imaju veću težinu nego ikad.
Premium lokacije nastavit će rasti.
Prosječne lokacije će stagnirati ili imati minimalne oscilacije. Stanovi za turistički najam na atraktivnim lokacijama i dalje su jedna od najstabilnijih investicija.
Ako razmišljate o kupnji apartmana uz more — bilo za vlastiti odmor ili kao investiciju — Eurovilla vam može pomoći odabrati lokaciju s najboljim dugoročnim potencijalom i sigurnim povratom ulaganja.