Kurzzeitvermietung in einem Wohngebäude – Was Eigentümer vor dem Kauf einer Wohnung wissen müssen
Der Kauf einer Wohnung zur kurzfristigen touristischen Vermietung galt lange Zeit als einfaches Investitionsmodell. Ein Käufer fand eine Immobilie in guter Lage, renovierte und möblierte sie, holte die notwendige Genehmigung ein und begann, Gäste zu empfangen.
Heute ist die Situation erheblich komplexer. Neben Preis, Lage und erwarteter Rendite muss geprüft werden, ob die Wohnung überhaupt legal für die kurzfristige Vermietung genutzt werden darf. Dies ist besonders wichtig für Immobilien in Mehrfamilien- und Mischnutzungsgebäuden.
Die Zustimmung der Miteigentümer ist zu einer Schlüsselanforderung geworden
Unter kurzfristiger Vermietung versteht man die Vermietung einer Wohnung oder eines Teils einer Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen.
Um eine solche Vermietungstätigkeit aufzunehmen, ist die vorherige schriftliche Zustimmung der Miteigentümer, die mehr als zwei Drittel der Miteigentumsanteile am Gebäude repräsentieren, erforderlich. Eine Zweidrittelmehrheit allein ist jedoch nicht ausreichend.
Die Zustimmung muss auch von allen Eigentümern von Wohnungen erteilt werden, deren Wände, Böden oder Decken an die zur Vermietung vorgesehene Wohnung angrenzen. In der Praxis betrifft dies meist die Nachbarn links und rechts sowie die Eigentümer der Wohnungen direkt über und unter der Immobilie.
Vor dem Kauf einer Wohnung mit der Absicht, diese an Touristen zu vermieten, reicht es daher nicht aus, den Verkäufer zu fragen, ob das Gebäude bereits Ferienwohnungen enthält. Es ist notwendig zu überprüfen, ob eine gültige schriftliche Zustimmung speziell für die von Ihnen gekaufte Wohnung vorliegt.
Die Zustimmung wird auf den zukünftigen Eigentümer übertragen
Die Zustimmung zur kurzfristigen Vermietung wird für einen festen Zeitraum erteilt, der nicht kürzer als fünf Jahre sein darf. Sowohl die Zustimmung als auch der Zeitraum, für den sie erteilt wurde, sind für den zukünftigen Eigentümer der Wohnung bindend.
Das bedeutet, dass ein Käufer eine Wohnung übernehmen kann, die bereits die notwendige Zustimmung hat, aber deren Inhalt und Ablaufdatum überprüfen muss. Eine mündliche Aussage, dass die „Nachbarn zustimmen“, ist nicht ausreichend.
Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte der Käufer die schriftliche Zustimmung selbst anfordern und feststellen, ob sie für die spezifische Wohnung gilt, wer sie unterzeichnet hat und wie lange sie gültig bleibt.
Es ist auch wichtig zu prüfen, ob der derzeitige Eigentümer die entsprechende Genehmigung zur Erbringung von Beherbergungsleistungen erhalten hat. Die Zustimmung der Miteigentümer und die Genehmigung zur Vermietung sind miteinander verbunden, aber nicht dasselbe Dokument.
Was ist mit Wohnungen, die bereits in Betrieb waren?
Eigentümer von Wohnungen, die bei Inkrafttreten der neuen Regeln bereits zur kurzfristigen Vermietung genutzt wurden, mussten den Betrieb nicht sofort einstellen.
Ihnen wurde eine fünfjährige Übergangsfrist eingeräumt, um die erforderlichen Zustimmungen einzuholen. Wenn sie diese innerhalb dieser Frist nicht erhalten, erlischt ihr Recht zur Erbringung von Beherbergungsleistungen, und die bestehende Genehmigung kann von Amts wegen widerrufen werden.
Ein Käufer sollte daher nicht davon ausgehen, dass alles geklärt ist, nur weil die Wohnung seit Jahren auf touristischen Unterkunftsportalen beworben wird. Bestehende Betriebe sind kein Beweis dafür, dass die Vermietungstätigkeit nach Ablauf der Übergangsfrist fortgesetzt werden darf.
Die Zustimmung kann auch widerrufen werden
Die Einholung der Zustimmung bedeutet nicht, dass der Eigentümer die Regeln des Zusammenlebens im Gebäude ignorieren kann. Wenn die kurzfristige Vermietung innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren zu drei oder mehr Verstößen gegen die Hausordnung und die Rechte anderer Miteigentümer führt, kann die Zustimmung widerrufen werden.
Ein Widerruf wird durch eine absolute Mehrheit der Miteigentümer beschlossen.
Probleme entstehen am häufigsten durch Lärm, unangemessenes Gästeverhalten, unsachgemäße Müllentsorgung, Missbrauch von Gemeinschaftsflächen oder häufige späte Anreisen.
Der Eigentümer bleibt verantwortlich für die Art und Weise, wie die Wohnung genutzt wird, auch wenn die Vermietungsverwaltung einer Agentur oder einer anderen Person anvertraut wurde. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Eigentümer nicht von der Haftung befreit wird, nur weil die Wohnung einem Dritten zur Nutzung überlassen wurde.
Die Beiträge zur Gebäuderücklage können doppelt so hoch sein
Gemäß der Miteigentumsvereinbarung können die Miteigentümer festlegen, dass Eigentümer von Wohnungen, die zur kurzfristigen Vermietung genutzt werden, Beiträge zur Gebäuderücklage in bis zu doppelter Höhe der von Eigentümern von Wohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, gezahlten Beträge leisten.
Dies ist keine automatische Verpflichtung in jedem Gebäude, stellt aber einen Kostenfaktor dar, den Investoren in ihren Finanzplan aufnehmen sollten.
Bei der Beurteilung der Rentabilität reicht es nicht aus, den erwarteten Übernachtungspreis mit der Anzahl der Tage in der Saison zu multiplizieren. Auch Plattformprovisionen, Reinigung, Nebenkosten, Beiträge zur Gebäuderücklage, Steuern, Wartung, Möblierung, Leerstandszeiten und Verwaltungskosten müssen auch berücksichtigt werden.
Lokale Vorschriften können auch neue Beherbergungskapazitäten einschränken
Die Entscheidung der Miteigentümer ist nicht die einzige Anforderung. Städte und Gemeinden können Entscheidungen über die Anzahl, Art und Kategorie der Beherbergungsbetriebe sowie die Beherbergungskapazität in ihrem Gebiet treffen.
Bei der Erteilung neuer Genehmigungen muss die zuständige Behörde solche lokalen Entscheidungen berücksichtigen. Das bedeutet, dass eine Wohnung zwar die Zustimmung des Gebäudes haben kann, die Erteilung einer neuen Genehmigung aber immer noch von den Regeln des jeweiligen Reiseziels abhängen kann.
Vorschriften können besonders wichtig in Städten und Touristenzielen mit einer großen Anzahl von Ferienwohnungen und einem Mangel an Wohnraum für langfristige Wohnnutzung sein.
Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?
Vor dem Kauf einer Wohnung, die Sie zur kurzfristigen Vermietung nutzen möchten, sollten Sie die Eigentums- und Bauunterlagen, die bestehende Zustimmung der Miteigentümer, den Zeitraum, für den sie gültig bleibt, die Genehmigung zur Erbringung von Beherbergungsleistungen, die Miteigentumsvereinbarung und lokale Beschränkungen prüfen.
Sie sollten auch mit dem Vertreter der Miteigentümer sprechen. Die Einstellung der Bewohner zur touristischen Vermietung kann genauso wichtig sein wie die Aussicht, die Entfernung zum Stadtzentrum oder die Inneneinrichtung.
Der Kauf ohne die notwendigen Prüfungen kann dazu führen, dass Sie eine Immobilie kaufen, die als Anlageobjekt bewertet ist, aber rechtlich nur zu Wohnzwecken oder zur Langzeitvermietung genutzt werden darf.
Die kurzfristige Vermietung kann immer noch eine lohnende Investition sein, ist aber kein Modell mehr, das ohne eine detaillierte rechtliche und finanzielle Analyse eingegangen werden sollte.
Eurovilla unterstützt Kunden bei der Auswahl und dem Kauf von Immobilien für Wohn- oder Investitionszwecke. Kontaktieren Sie uns, um vor einer Entscheidung zu prüfen, ob eine Immobilie für Ihre Pläne und den beabsichtigten Verwendungszweck geeignet ist.