Alquiler a corto plazo en un edificio residencial – Lo que los propietarios deben saber antes de comprar un apartamento
Comprar un apartamento para alquiler turístico a corto plazo fue considerado durante mucho tiempo un modelo de inversión simple. Un comprador encontraba una propiedad en una buena ubicación, la renovaba y amueblaba, obtenía la aprobación necesaria y comenzaba a recibir huéspedes.
Hoy en día, la situación es considerablemente más compleja. Además del precio, la ubicación y el retorno esperado, es necesario verificar si el apartamento puede ser legalmente utilizado para alquiler a corto plazo. Esto es particularmente importante para propiedades en edificios residenciales de múltiples apartamentos y de uso mixto.
El consentimiento de los copropietarios se ha convertido en un requisito clave
El alquiler a corto plazo se refiere al alquiler de un apartamento o parte de un apartamento para alojamiento temporal por un período de menos de 30 días.
Para iniciar dicha actividad de alquiler, se requiere el consentimiento previo por escrito de los copropietarios que representen más de dos tercios de las cuotas de copropiedad en el edificio. Sin embargo, una mayoría de dos tercios por sí sola no es suficiente.
El consentimiento también debe ser otorgado por todos los propietarios de apartamentos cuyas paredes, suelos o techos colinden con el apartamento destinado al alquiler. En la práctica, esto suele incluir a los vecinos de la izquierda y la derecha, así como a los propietarios de los apartamentos directamente encima y debajo de la propiedad.
Por lo tanto, antes de comprar un apartamento con la intención de alquilarlo a turistas, no basta con preguntar al vendedor si el edificio ya contiene apartamentos de vacaciones. Es necesario verificar si existe un consentimiento válido por escrito específicamente para el apartamento que está comprando.
El consentimiento se transfiere al futuro propietario
El consentimiento para el alquiler a corto plazo se otorga por un período fijo, que no puede ser inferior a cinco años. Tanto el consentimiento como el período para el que fue emitido son vinculantes para el futuro propietario del apartamento.
Esto significa que un comprador puede adquirir un apartamento que ya cuenta con el consentimiento necesario, pero debe verificar su contenido y fecha de vencimiento. Una declaración verbal de que "los vecinos están de acuerdo" no es suficiente.
Antes de firmar el contrato de compraventa, el comprador debe solicitar el consentimiento por escrito en sí mismo y establecer si se aplica al apartamento específico, quién lo firmó y cuánto tiempo permanece válido.
También es importante verificar si el propietario actual ha obtenido la aprobación adecuada para la prestación de servicios de alojamiento. El consentimiento de los copropietarios y la aprobación para el alquiler están conectados, pero no son el mismo documento.
¿Qué pasa con los apartamentos que ya estaban en funcionamiento?
Los propietarios de apartamentos que ya estaban siendo utilizados para alquiler a corto plazo cuando entraron en vigor las nuevas normas no estaban obligados a cesar sus operaciones de inmediato.
Se les concedió un período transitorio de cinco años para obtener los consentimientos requeridos. Si no los obtienen dentro de ese período, su derecho a prestar servicios de alojamiento expira, y la aprobación existente puede ser revocada de oficio.
Por lo tanto, un comprador no debe asumir que todo está resuelto simplemente porque el apartamento ha sido anunciado en plataformas de alojamiento turístico durante años. Las operaciones existentes no son prueba de que la actividad de alquiler se permitirá continuar después de que expire el período transitorio.
El consentimiento también puede ser revocado
Obtener el consentimiento no significa que el propietario pueda ignorar las reglas de convivencia en el edificio. Si el alquiler a corto plazo resulta en tres o más violaciones del reglamento interno y los derechos de otros copropietarios dentro de un período de dos años, el consentimiento puede ser revocado.
Una revocación es decidida por una mayoría absoluta de los copropietarios.
Los problemas más comunes surgen debido al ruido, el comportamiento inapropiado de los huéspedes, la eliminación inadecuada de residuos, el uso indebido de las áreas comunes o las llegadas frecuentes a altas horas de la noche.
El propietario sigue siendo responsable de la forma en que se utiliza el apartamento, incluso cuando la gestión del alquiler ha sido confiada a una agencia o a otra persona. La ley establece explícitamente que el propietario no queda exento de responsabilidad simplemente porque el apartamento haya sido puesto a disposición de un tercero.
Las contribuciones a la reserva del edificio pueden ser el doble de altas
Según el acuerdo de copropiedad, los copropietarios pueden determinar que los propietarios de apartamentos utilizados para alquiler a corto plazo paguen contribuciones a la reserva del edificio de hasta el doble de la cantidad pagada por los propietarios de apartamentos utilizados para fines residenciales.
Esta no es una obligación automática en todos los edificios, pero representa un costo que los inversores deben incluir en su plan financiero.
Al evaluar la rentabilidad, no basta con tomar la tarifa nocturna esperada y multiplicarla por el número de días de la temporada. También deben tenerse en cuenta las comisiones de la plataforma, la limpieza, los servicios públicos, las contribuciones a la reserva del edificio, los impuestos, el mantenimiento, el mobiliario, los períodos sin huéspedes y los costos de gestión.
Las normas locales también pueden restringir la nueva capacidad de alojamiento
La decisión de los copropietarios no es el único requisito. Las ciudades y municipios pueden adoptar decisiones relativas al número, tipo y categoría de las instalaciones de alojamiento, así como a la capacidad de alojamiento dentro de su territorio.
Al emitir nuevas aprobaciones, la autoridad competente debe tener en cuenta dichas decisiones locales. Esto significa que un apartamento puede tener el consentimiento del edificio, pero la emisión de una nueva aprobación aún puede depender de las normas del destino específico.
Las regulaciones pueden ser particularmente importantes en ciudades y destinos turísticos con un gran número de apartamentos de vacaciones y una escasez de viviendas para uso residencial a largo plazo.
¿Qué debe verificar antes de comprar?
Antes de comprar un apartamento que planea usar para alquiler a corto plazo, debe verificar la documentación de propiedad y construcción, el consentimiento existente de los copropietarios, el período por el cual sigue siendo válido, la aprobación para la prestación de servicios de alojamiento, el acuerdo de copropiedad y las restricciones locales.
También debe hablar con el representante de los copropietarios. La actitud de los residentes hacia el alquiler turístico puede ser tan importante como la vista, la distancia al centro de la ciudad o el diseño interior.
Comprar sin realizar las verificaciones necesarias puede resultar en la adquisición de una propiedad valorada como apartamento de inversión que legalmente solo puede usarse para fines residenciales o alquiler a largo plazo.
El alquiler a corto plazo aún puede ser una inversión que valga la pena, pero ya no es un modelo en el que se deba entrar sin un análisis legal y financiero detallado.
Eurovilla brinda a los clientes apoyo en la selección y compra de propiedades para fines residenciales o de inversión. Contáctenos para verificar si una propiedad es adecuada para sus planes y uso previsto antes de tomar una decisión.