Affitto a breve termine in un edificio residenziale – Cosa devono sapere i proprietari prima di acquistare un appartamento
L'acquisto di un appartamento per affitti turistici a breve termine è stato a lungo considerato un semplice modello di investimento. Un acquirente trovava una proprietà in una buona posizione, la ristrutturava e arredava, otteneva le approvazioni necessarie e iniziava ad accogliere gli ospiti.
Oggi la situazione è considerevolmente più complessa. Oltre al prezzo, alla posizione e al rendimento atteso, è necessario verificare se l'appartamento può essere legalmente utilizzato per affitti a breve termine. Ciò è particolarmente importante per le proprietà in edifici residenziali plurifamiliari e a uso misto.
Il consenso dei comproprietari è diventato un requisito fondamentale
L'affitto a breve termine si riferisce all'affitto di un appartamento o di parte di un appartamento per alloggi temporanei per un periodo di meno di 30 giorni.
Per avviare tale attività di locazione, è richiesto il preventivo consenso scritto dei comproprietari che rappresentano più di due terzi delle quote di comproprietà dell'edificio. Tuttavia, una maggioranza di due terzi da sola non è sufficiente.
Il consenso deve essere dato anche da tutti i proprietari degli appartamenti le cui pareti, pavimenti o soffitti confinano con l'appartamento destinato alla locazione. In pratica, ciò include più spesso i vicini a sinistra e a destra, nonché i proprietari degli appartamenti direttamente sopra e sotto la proprietà.
Prima di acquistare un appartamento con l'intenzione di affittarlo ai turisti, non è quindi sufficiente chiedere al venditore se l'edificio contiene già appartamenti per vacanze. È necessario verificare se esiste un valido consenso scritto specificamente per l'appartamento che si sta acquistando.
Il consenso viene trasferito al futuro proprietario
Il consenso per l'affitto a breve termine è concesso per un periodo fisso, che non può essere inferiore a cinque anni. Sia il consenso che il periodo per il quale è stato rilasciato sono vincolanti per il futuro proprietario dell'appartamento.
Ciò significa che un acquirente può rilevare un appartamento che ha già il consenso necessario, ma deve verificarne il contenuto e la data di scadenza. Una dichiarazione verbale che i "vicini sono d'accordo" non è sufficiente.
Prima di firmare il contratto di compravendita, l'acquirente dovrebbe richiedere il consenso scritto stesso e stabilire se si applica all'appartamento specifico, chi lo ha firmato e per quanto tempo rimane valido.
È anche importante verificare se l'attuale proprietario ha ottenuto l'approvazione appropriata per la fornitura di servizi di alloggio. Il consenso dei comproprietari e l'approvazione per l'affitto sono collegati, ma non sono lo stesso documento.
Che dire degli appartamenti già in funzione?
I proprietari di appartamenti che erano già utilizzati per affitti a breve termine quando le nuove regole sono entrate in vigore non sono stati tenuti a cessare immediatamente l'attività.
È stato loro concesso un periodo transitorio di cinque anni per ottenere i consensi richiesti. Se non riescono a ottenerli entro tale periodo, il loro diritto a fornire servizi di alloggio scade e l'approvazione esistente può essere revocata d'ufficio.
Un acquirente quindi non dovrebbe presumere che tutto sia stato risolto semplicemente perché l'appartamento è stato pubblicizzato su piattaforme di alloggi turistici per anni. Le operazioni esistenti non sono una prova che l'attività di locazione sarà consentita dopo la scadenza del periodo transitorio.
Il consenso può anche essere revocato
L'ottenimento del consenso non significa che il proprietario possa ignorare le regole di convivenza nell'edificio. Se l'affitto a breve termine comporta tre o più violazioni del regolamento condominiale e dei diritti degli altri comproprietari entro un periodo di due anni, il consenso può essere revocato.
Una revoca è decisa da una maggioranza assoluta dei comproprietari.
I problemi sorgono più comunemente a causa di rumore, comportamento inappropriato degli ospiti, smaltimento improprio dei rifiuti, uso improprio delle aree comuni o frequenti arrivi a tarda notte.
Il proprietario rimane responsabile per il modo in cui l'appartamento viene utilizzato anche quando la gestione dell'affitto è stata affidata a un'agenzia o a un'altra persona. La legge prevede esplicitamente che il proprietario non è esonerato dalla responsabilità semplicemente perché l'appartamento è stato messo a disposizione di terzi.
I contributi alla riserva dell'edificio possono essere doppi
In base all'accordo di comproprietà, i comproprietari possono stabilire che i proprietari di appartamenti utilizzati per affitti a breve termine paghino contributi alla riserva dell'edificio fino al doppio dell'importo pagato dai proprietari di appartamenti utilizzati per scopi residenziali.
Questo non è un obbligo automatico in ogni edificio, ma rappresenta un costo che gli investitori dovrebbero includere nel loro piano finanziario.
Nel valutare la redditività, non è sufficiente prendere la tariffa notturna prevista e moltiplicarla per il numero di giorni della stagione. Devono essere presi in considerazione anche le commissioni della piattaforma, la pulizia, le utenze, i contributi alla riserva dell'edificio, le tasse, la manutenzione, l'arredamento, i periodi senza ospiti e i costi di gestione.
Le norme locali possono anche limitare la nuova capacità ricettiva
La decisione dei comproprietari non è l'unico requisito. Città e comuni possono adottare decisioni in merito al numero, al tipo e alla categoria delle strutture ricettive, nonché alla capacità ricettiva all'interno del loro territorio.
Quando si rilasciano nuove approvazioni, l'autorità competente deve tenere conto di tali decisioni locali. Ciò significa che un appartamento potrebbe avere il consenso dell'edificio, ma il rilascio di una nuova approvazione potrebbe comunque dipendere dalle regole della specifica destinazione.
Le normative possono essere particolarmente importanti nelle città e nelle destinazioni turistiche con un gran numero di appartamenti per vacanze e una carenza di alloggi per uso residenziale a lungo termine.
Cosa dovresti controllare prima di acquistare?
Prima di acquistare un appartamento che intendete utilizzare per affitti a breve termine, dovreste controllare la documentazione di proprietà e costruzione, il consenso esistente dei comproprietari, il periodo per il quale rimane valido, l'approvazione per la fornitura di servizi di alloggio, l'accordo di comproprietà e le restrizioni locali.
Dovresti anche parlare con il rappresentante dei comproprietari. L'atteggiamento dei residenti nei confronti degli affitti turistici può essere altrettanto importante quanto la vista, la distanza dal centro città o il design degli interni.
L'acquisto senza effettuare i controlli necessari può comportare l'acquisto di una proprietà valutata come appartamento da investimento che può essere legalmente utilizzata solo per scopi residenziali o affitti a lungo termine.
L'affitto a breve termine può ancora essere un investimento valido, ma non è più un modello che dovrebbe essere intrapreso senza un'analisi legale e finanziaria dettagliata.
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