Kortetermijnverhuur in een woongebouw – Wat eigenaren moeten weten voordat ze een appartement kopen

Het kopen van een appartement voor kortetermijnverhuur aan toeristen werd lange tijd beschouwd als een eenvoudig investeringsmodel. Een koper vond een pand op een goede locatie, renoveerde en richtte het in, verkreeg de nodige goedkeuring en begon gasten te verwelkomen.

Vandaag de dag is de situatie aanzienlijk complexer. Naast de prijs, locatie en verwachte opbrengst, is het noodzakelijk om te controleren of het appartement überhaupt legaal kan worden gebruikt voor kortetermijnverhuur. Dit is met name belangrijk voor panden in meergezins- en gemengde woongebouwen.

Toestemming van mede-eigenaren is een belangrijke vereiste geworden

Kortetermijnverhuur verwijst naar het verhuren van een appartement of een deel van een appartement voor tijdelijke accommodatie voor een periode van minder dan 30 dagen.

Om een dergelijke verhuuractiviteit te starten, is voorafgaande schriftelijke toestemming van de mede-eigenaren vereist, die meer dan twee derde van de mede-eigendomsrechten in het gebouw vertegenwoordigen. Een tweederdemeerderheid alleen is echter niet voldoende.

Toestemming moet ook worden gegeven door alle eigenaren van appartementen waarvan de muren, vloeren of plafonds grenzen aan het appartement dat bestemd is voor verhuur. In de praktijk omvat dit meestal de buren links en rechts, evenals de eigenaren van appartementen direct boven en onder het pand.

Voordat u een appartement koopt met de intentie om het aan toeristen te verhuren, is het daarom niet voldoende om de verkoper te vragen of het gebouw al vakantieappartementen bevat. Het is noodzakelijk om te controleren of er geldige schriftelijke toestemming is specifiek voor het appartement dat u koopt.

Toestemming wordt overgedragen aan de toekomstige eigenaar

Toestemming voor kortetermijnverhuur wordt verleend voor een vaste periode, die niet korter mag zijn dan vijf jaar. Zowel de toestemming als de periode waarvoor deze is afgegeven, zijn bindend voor de toekomstige eigenaar van het appartement.

Dit betekent dat een koper een appartement kan overnemen dat al de nodige toestemming heeft, maar de inhoud en vervaldatum ervan moet controleren. Een mondelinge verklaring dat de "buren akkoord gaan" is niet voldoende.

Voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend, dient de koper de schriftelijke toestemming zelf op te vragen en vast te stellen of deze van toepassing is op het specifieke appartement, wie deze heeft ondertekend en hoe lang deze geldig blijft.

Het is ook belangrijk om te controleren of de huidige eigenaar de juiste goedkeuring voor het verlenen van accommodatiediensten heeft verkregen. Toestemming van mede-eigenaren en de goedkeuring voor verhuur zijn met elkaar verbonden, maar het zijn niet dezelfde documenten.

Hoe zit het met appartementen die al in bedrijf waren?

Eigenaren van appartementen die al werden gebruikt voor kortetermijnverhuur toen de nieuwe regels van kracht werden, waren niet verplicht om onmiddellijk te stoppen met de exploitatie.

Ze kregen een overgangsperiode van vijf jaar om de vereiste toestemmingen te verkrijgen. Als ze deze niet binnen die periode verkrijgen, vervalt hun recht om accommodatiediensten te verlenen en kan de bestaande goedkeuring ambtshalve worden ingetrokken.

Een koper moet daarom niet aannemen dat alles is opgelost simpelweg omdat het appartement al jaren op toeristische accommodatieplatforms wordt geadverteerd. Bestaande activiteiten zijn geen bewijs dat de verhuuractiviteit na afloop van de overgangsperiode mag worden voortgezet.

Toestemming kan ook worden ingetrokken

Het verkrijgen van toestemming betekent niet dat de eigenaar de regels van het wonen in het gebouw kan negeren. Als kortetermijnverhuur binnen een periode van twee jaar leidt tot drie of meer overtredingen van het huisreglement en de rechten van andere mede-eigenaren, kan de toestemming worden ingetrokken.

Een intrekking wordt besloten door een absolute meerderheid van de mede-eigenaren.

Problemen ontstaan meestal door geluidsoverlast, ongepast gedrag van gasten, onjuiste afvalverwerking, misbruik van gemeenschappelijke ruimtes of frequente late aankomsten.

De eigenaar blijft verantwoordelijk voor de manier waarop het appartement wordt gebruikt, zelfs wanneer het verhuurbeheer is toevertrouwd aan een bureau of een andere persoon. De wet bepaalt expliciet dat de eigenaar niet wordt ontheven van aansprakelijkheid simpelweg omdat het appartement ter beschikking is gesteld aan een derde partij.

Bijdragen aan de gebouwreserve kunnen twee keer zo hoog zijn

Volgens de mede-eigendomsovereenkomst kunnen de mede-eigenaren bepalen dat eigenaren van appartementen die worden gebruikt voor kortetermijnverhuur bijdragen aan de gebouwreserve betalen tot tweemaal het bedrag dat wordt betaald door eigenaren van appartementen die voor woondoeleinden worden gebruikt.

Dit is geen automatische verplichting in elk gebouw, maar het vertegenwoordigt een kostenpost die investeerders in hun financiële plan moeten opnemen.

Bij het beoordelen van de winstgevendheid is het niet voldoende om de verwachte nachtprijs te nemen en deze te vermenigvuldigen met het aantal dagen in het seizoen. Ook platformcommissies, schoonmaak, nutsvoorzieningen, bijdragen aan de gebouwreserve, belastingen, onderhoud, inrichting, periodes zonder gasten en beheerkosten moeten in aanmerking worden genomen.

Lokale regels kunnen ook nieuwe accommodatiecapaciteit beperken

De beslissing van de mede-eigenaren is niet de enige vereiste. Steden en gemeenten kunnen besluiten nemen met betrekking tot het aantal, type en de categorie van accommodatiefaciliteiten, evenals de accommodatiecapaciteit binnen hun grondgebied.

Bij het afgeven van nieuwe goedkeuringen moet de bevoegde autoriteit rekening houden met dergelijke lokale besluiten. Dit betekent dat een appartement de toestemming van het gebouw kan hebben, maar de afgifte van een nieuwe goedkeuring kan nog steeds afhangen van de regels van de specifieke bestemming.

Regelgeving kan bijzonder belangrijk zijn in steden en toeristische bestemmingen met een groot aantal vakantieappartementen en een tekort aan woningen voor langdurig residentieel gebruik.

Wat moet u controleren voordat u koopt?

Voordat u een appartement koopt dat u van plan bent te gebruiken voor kortetermijnverhuur, dient u de eigendoms- en bouwdocumentatie, de bestaande toestemming van de mede-eigenaren, de periode waarvoor deze geldig blijft, de goedkeuring voor het verlenen van accommodatiediensten, de mede-eigendomsovereenkomst en lokale beperkingen te controleren.

U dient ook te spreken met de vertegenwoordiger van de mede-eigenaren. De houding van de bewoners ten opzichte van toeristische verhuur kan net zo belangrijk zijn als het uitzicht, de afstand tot het stadscentrum of het interieurontwerp.

Kopen zonder de nodige controles uit te voeren kan ertoe leiden dat u een pand koopt dat geprijsd is als een investeringsappartement, maar dat wettelijk alleen mag worden gebruikt voor woondoeleinden of langetermijnverhuur.

Kortetermijnverhuur kan nog steeds een waardevolle investering zijn, maar het is niet langer een model dat zonder een gedetailleerde juridische en financiële analyse moet worden aangegaan.

Eurovilla biedt klanten ondersteuning bij het selecteren en kopen van panden voor residentiële of investeringsdoeleinden. Neem contact met ons op om te controleren of een pand geschikt is voor uw plannen en beoogde gebruik voordat u een beslissing neemt.