Wynajem krótkoterminowy w budynku mieszkalnym – Co właściciele muszą wiedzieć przed zakupem mieszkania

Kupno mieszkania pod krótkoterminowy wynajem turystyczny przez długi czas było uważane za prosty model inwestycyjny. Kupujący znajdował nieruchomość w dobrej lokalizacji, remontował ją i umeblował, uzyskiwał niezbędne zezwolenia i zaczynał przyjmować gości.

Dziś sytuacja jest znacznie bardziej złożona. Oprócz ceny, lokalizacji i oczekiwanego zwrotu, konieczne jest sprawdzenie, czy mieszkanie w ogóle może być legalnie wykorzystywane do krótkoterminowego wynajmu. Jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości w budynkach wielomieszkaniowych i o mieszanym przeznaczeniu.

Zgoda współwłaścicieli stała się kluczowym wymogiem

Krótkoterminowy wynajem odnosi się do wynajmowania mieszkania lub jego części na tymczasowe zakwaterowanie na okres krótszy niż 30 dni.

Aby rozpocząć taką działalność wynajmu, wymagana jest wcześniejsza pisemna zgoda współwłaścicieli reprezentujących ponad dwie trzecie udziałów we współwłasności budynku. Jednak sama większość dwóch trzecich nie jest wystarczająca.

Zgoda musi być również udzielona przez wszystkich właścicieli mieszkań, których ściany, podłogi lub sufity przylegają do mieszkania przeznaczonego na wynajem. W praktyce najczęściej obejmuje to sąsiadów po lewej i prawej stronie, a także właścicieli mieszkań bezpośrednio nad i pod nieruchomością.

Przed zakupem mieszkania z zamiarem wynajmowania go turystom, nie wystarczy więc zapytać sprzedającego, czy w budynku znajdują się już apartamenty wakacyjne. Konieczne jest zweryfikowanie, czy istnieje ważna pisemna zgoda konkretnie dla mieszkania, które kupujesz.

Zgoda jest przenoszona na przyszłego właściciela

Zgoda na krótkoterminowy wynajem jest udzielana na określony czas, który nie może być krótszy niż pięć lat. Zarówno zgoda, jak i okres, na który została wydana, są wiążące dla przyszłego właściciela mieszkania.

Oznacza to, że kupujący może przejąć mieszkanie, które już posiada niezbędną zgodę, ale musi zweryfikować jej treść i datę ważności. Ustne oświadczenie, że „sąsiedzi się zgadzają”, nie jest wystarczające.

Przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży, kupujący powinien zażądać samej pisemnej zgody i ustalić, czy dotyczy ona konkretnego mieszkania, kto ją podpisał i jak długo pozostaje ważna.

Ważne jest również sprawdzenie, czy obecny właściciel uzyskał odpowiednie zezwolenie na świadczenie usług zakwaterowania. Zgoda współwłaścicieli i zezwolenie na wynajem są ze sobą powiązane, ale nie są tym samym dokumentem.

Co z mieszkaniami, które już działały?

Właściciele mieszkań, które były już wykorzystywane do krótkoterminowego wynajmu w momencie wejścia w życie nowych przepisów, nie byli zobowiązani do natychmiastowego zaprzestania działalności.

Otrzymali pięcioletni okres przejściowy na uzyskanie wymaganych zgód. Jeśli nie uzyskają ich w tym okresie, ich prawo do świadczenia usług zakwaterowania wygasa, a istniejące zezwolenie może zostać cofnięte z urzędu.

Kupujący zatem nie powinien zakładać, że wszystko zostało rozwiązane tylko dlatego, że mieszkanie było reklamowane na platformach turystycznych przez lata. Istniejąca działalność nie jest dowodem na to, że działalność wynajmu będzie mogła być kontynuowana po upływie okresu przejściowego.

Zgoda może również zostać cofnięta

Uzyskanie zgody nie oznacza, że właściciel może ignorować zasady życia w budynku. Jeśli krótkoterminowy wynajem skutkuje trzema lub więcej naruszeniami regulaminu domu i praw innych współwłaścicieli w ciągu dwóch lat, zgoda może zostać cofnięta.

O cofnięciu decyduje bezwzględna większość współwłaścicieli.

Problemy najczęściej wynikają z hałasu, niewłaściwego zachowania gości, niewłaściwego usuwania odpadów, niewłaściwego korzystania z części wspólnych lub częstych późnych przyjazdów.

Właściciel pozostaje odpowiedzialny za sposób użytkowania mieszkania, nawet jeśli zarządzanie wynajmem zostało powierzone agencji lub innej osobie. Prawo wyraźnie stanowi, że właściciel nie jest zwolniony z odpowiedzialności tylko dlatego, że mieszkanie zostało udostępnione do użytku osobie trzeciej.

Składki na fundusz remontowy mogą być dwukrotnie wyższe

Zgodnie z umową współwłasności, współwłaściciele mogą ustalić, że właściciele mieszkań wykorzystywanych do krótkoterminowego wynajmu płacą składki na fundusz remontowy w wysokości do dwukrotności kwoty płaconej przez właścicieli mieszkań wykorzystywanych do celów mieszkalnych.

Nie jest to automatyczny obowiązek w każdym budynku, ale stanowi koszt, który inwestorzy powinni uwzględnić w swoim planie finansowym.

Przy ocenie rentowności nie wystarczy wziąć oczekiwaną stawkę za noc i pomnożyć ją przez liczbę dni w sezonie. Należy również uwzględnić prowizje platform, sprzątanie, media, składki na fundusz remontowy, podatki, utrzymanie, umeblowanie, okresy bez gości i koszty zarządzania.

Lokalne przepisy mogą również ograniczać nową pojemność zakwaterowania

Decyzja współwłaścicieli nie jest jedynym wymogiem. Miasta i gminy mogą przyjmować decyzje dotyczące liczby, rodzaju i kategorii obiektów noclegowych, a także pojemności zakwaterowania na swoim terytorium.

Przy wydawaniu nowych zezwoleń, właściwy organ musi brać pod uwagę takie lokalne decyzje. Oznacza to, że mieszkanie może mieć zgodę budynku, ale wydanie nowego zezwolenia może nadal zależeć od zasad konkretnego miejsca docelowego.

Przepisy mogą być szczególnie ważne w miastach i miejscowościach turystycznych z dużą liczbą apartamentów wakacyjnych i niedoborem mieszkań do długoterminowego użytku mieszkalnego.

Co należy sprawdzić przed zakupem?

Przed zakupem mieszkania, które planujesz wykorzystać do krótkoterminowego wynajmu, powinieneś sprawdzić dokumentację własnościową i budowlaną, istniejącą zgodę współwłaścicieli, okres, na który pozostaje ważna, zezwolenie na świadczenie usług zakwaterowania, umowę współwłasności i lokalne ograniczenia.

Powinieneś również porozmawiać z przedstawicielem współwłaścicieli. Stosunek mieszkańców do wynajmu turystycznego może być równie ważny jak widok, odległość od centrum miasta czy wystrój wnętrza.

Zakup bez przeprowadzenia niezbędnych kontroli może skutkować kupnem nieruchomości wycenionej jako mieszkanie inwestycyjne, które legalnie może być wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkalnych lub długoterminowego wynajmu.

Krótkoterminowy wynajem nadal może być opłacalną inwestycją, ale nie jest już modelem, w który należy wchodzić bez szczegółowej analizy prawnej i finansowej.

Eurovilla zapewnia klientom wsparcie przy wyborze i zakupie nieruchomości do celów mieszkalnych lub inwestycyjnych. Skontaktuj się z nami, aby zweryfikować, czy nieruchomość jest odpowiednia dla Twoich planów i zamierzonego użytku przed podjęciem decyzji.