Korttidsudlejning i en beboelsesejendom – Hvad ejere skal vide, før de køber en lejlighed

Køb af en lejlighed til korttidsudlejning til turister blev længe betragtet som en simpel investeringsmodel. En køber ville finde en ejendom med en god beliggenhed, renovere og møblere den, indhente de nødvendige godkendelser og begynde at byde gæster velkommen.

I dag er situationen betydeligt mere kompleks. Ud over pris, beliggenhed og forventet afkast er det nødvendigt at kontrollere, om lejligheden overhovedet lovligt kan anvendes til korttidsudlejning. Dette er især vigtigt for ejendomme i flerlejligheds- og blandede beboelsesejendomme.

Samejernes samtykke er blevet et nøglekrav

Korttidsudlejning refererer til udlejning af en lejlighed eller en del af en lejlighed til midlertidig indkvartering i en periode på mindre end 30 dage.

For at starte en sådan udlejningsaktivitet kræves forudgående skriftligt samtykke fra samejerne, der repræsenterer mere end to tredjedele af samejeandelene i bygningen. En to tredjedels majoritet alene er dog ikke tilstrækkelig.

Samtykke skal også gives af alle ejere af lejligheder, hvis vægge, gulve eller lofter støder op til den lejlighed, der er beregnet til udlejning. I praksis omfatter dette oftest naboer til venstre og højre, samt ejerne af lejlighederne direkte over og under ejendommen.

Før man køber en lejlighed med den hensigt at udleje den til turister, er det derfor ikke nok at spørge sælgeren, om bygningen allerede indeholder ferielejligheder. Det er nødvendigt at verificere, om der foreligger gyldigt skriftligt samtykke specifikt for den lejlighed, du køber.

Samtykke overføres til den fremtidige ejer

Samtykke til korttidsudlejning gives for en fast periode, som ikke kan være kortere end fem år. Både samtykket og den periode, det blev udstedt for, er bindende for lejlighedens fremtidige ejer.

Dette betyder, at en køber kan overtage en lejlighed, der allerede har det nødvendige samtykke, men skal verificere dets indhold og udløbsdato. En mundtlig erklæring om, at "naboerne er enige", er ikke tilstrækkelig.

Før underskrivelsen af købsaftalen bør køberen anmode om selve det skriftlige samtykke og fastslå, om det gælder for den specifikke lejlighed, hvem der har underskrevet det, og hvor længe det forbliver gyldigt.

Det er også vigtigt at kontrollere, om den nuværende ejer har indhentet den passende godkendelse til at levere indkvarteringstjenester. Samejernes samtykke og godkendelsen til udlejning er forbundet, men de er ikke det samme dokument.

Hvad med lejligheder, der allerede var i drift?

Ejere af lejligheder, der allerede blev brugt til korttidsudlejning, da de nye regler trådte i kraft, var ikke forpligtet til at stoppe driften med det samme.

De fik en femårig overgangsperiode til at indhente de nødvendige samtykker. Hvis de ikke opnår dem inden for denne periode, udløber deres ret til at levere indkvarteringstjenester, og den eksisterende godkendelse kan tilbagekaldes ex officio.

En køber bør derfor ikke antage, at alt er løst, blot fordi lejligheden har været annonceret på turistindkvarteringsplatforme i årevis. Eksisterende drift er ikke bevis for, at udlejningsaktiviteten vil få lov til at fortsætte efter overgangsperiodens udløb.

Samtykke kan også tilbagekaldes

Indhentelse af samtykke betyder ikke, at ejeren kan ignorere reglerne for at bo i bygningen. Hvis korttidsudlejning resulterer i tre eller flere overtrædelser af husordenen og andre samejeres rettigheder inden for en toårig periode, kan samtykket tilbagekaldes.

En tilbagekaldelse besluttes af et absolut flertal af samejerne.

Problemer opstår oftest på grund af støj, upassende gæsteadfærd, forkert affaldshåndtering, misbrug af fællesarealer eller hyppige sene ankomster.

Ejeren forbliver ansvarlig for den måde, lejligheden bruges på, selv når udlejningsadministrationen er blevet overdraget til et bureau eller en anden person. Loven fastsætter udtrykkeligt, at ejeren ikke fritages for ansvar, blot fordi lejligheden er blevet stillet til rådighed for en tredjepart.

Bygningsreservebidrag kan være dobbelt så høje

I henhold til samejeaftalen kan samejerne bestemme, at ejere af lejligheder, der anvendes til korttidsudlejning, betaler bygningsreservebidrag på op til det dobbelte beløb af det, der betales af ejere af lejligheder, der anvendes til beboelsesformål.

Dette er ikke en automatisk forpligtelse i enhver bygning, men det repræsenterer en omkostning, som investorer bør inkludere i deres finansielle plan.

Ved vurdering af rentabilitet er det ikke nok at tage den forventede natpris og gange den med antallet af dage i sæsonen. Platformkommissioner, rengøring, forsyninger, bygningsreservebidrag, skatter, vedligeholdelse, møblering, perioder uden gæster og administrationsomkostninger skal også tages i betragtning.

Lokale regler kan også begrænse ny indkvarteringskapacitet

Samejernes beslutning er ikke det eneste krav. Byer og kommuner kan vedtage beslutninger vedrørende antal, type og kategori af indkvarteringsfaciliteter samt indkvarteringskapacitet inden for deres område.

Ved udstedelse af nye godkendelser skal den kompetente myndighed tage sådanne lokale beslutninger i betragtning. Dette betyder, at en lejlighed kan have bygningens samtykke, men udstedelsen af en ny godkendelse kan stadig afhænge af reglerne for den specifikke destination.

Regler kan være særligt vigtige i byer og turistdestinationer med et stort antal ferielejligheder og mangel på boliger til langtidsbeboelse.

Hvad skal du tjekke, før du køber?

Før du køber en lejlighed, som du planlægger at bruge til korttidsudlejning, bør du kontrollere ejerskabs- og byggedokumentationen, det eksisterende samtykke fra samejerne, den periode, det forbliver gyldigt for, godkendelsen til at levere indkvarteringstjenester, samejeaftalen og lokale restriktioner.

Du bør også tale med samejernes repræsentant. Beboernes holdning til turistudlejning kan være lige så vigtig som udsigten, afstanden til byens centrum eller indretningen.

Køb uden at udføre de nødvendige kontroller kan resultere i køb af en ejendom, der er prissat som en investeringslejlighed, men som lovligt kun må bruges til beboelsesformål eller langtidsudlejning.

Korttidsudlejning kan stadig være en værdifuld investering, men det er ikke længere en model, der bør indgås uden en detaljeret juridisk og finansiel analyse.

Eurovilla yder kunder støtte ved valg og køb af ejendomme til beboelses- eller investeringsformål. Kontakt os for at verificere, om en ejendom er egnet til dine planer og tilsigtede brug, før du træffer en beslutning.