Kratkoročni najem v stanovanjski stavbi – Kaj morajo lastniki vedeti pred nakupom stanovanja

Nakup stanovanja za kratkoročno turistično oddajanje je dolgo veljal za preprost investicijski model. Kupec je našel nepremičnino na dobri lokaciji, jo prenovil in opremil, pridobil potrebna dovoljenja in začel sprejemati goste.

Danes je situacija bistveno bolj kompleksna. Poleg cene, lokacije in pričakovanega donosa je treba preveriti, ali se stanovanje sploh lahko zakonito uporablja za kratkoročno oddajanje. To je še posebej pomembno za nepremičnine v večstanovanjskih in mešanih stanovanjskih stavbah.

Soglasje solastnikov je postalo ključna zahteva

Kratkoročno oddajanje se nanaša na oddajanje stanovanja ali dela stanovanja za začasno nastanitev za obdobje manj kot 30 dni.

Za začetek takšne dejavnosti oddajanja je potrebno predhodno pisno soglasje solastnikov, ki predstavljajo več kot dve tretjini solastniških deležev v stavbi. Vendar pa sama dvotretjinska večina ni dovolj.

Soglasje morajo dati tudi vsi lastniki stanovanj, katerih stene, tla ali stropi mejijo na stanovanje, namenjeno oddajanju. V praksi to najpogosteje vključuje sosede levo in desno ter lastnike stanovanj neposredno nad in pod nepremičnino.

Pred nakupom stanovanja z namenom oddajanja turistom torej ni dovolj vprašati prodajalca, ali so v stavbi že počitniška stanovanja. Treba je preveriti, ali obstaja veljavno pisno soglasje posebej za stanovanje, ki ga kupujete.

Soglasje se prenese na bodočega lastnika

Soglasje za kratkoročno oddajanje se podeli za določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od petih let. Tako soglasje kot obdobje, za katero je bilo izdano, sta zavezujoča za bodočega lastnika stanovanja.

To pomeni, da lahko kupec prevzame stanovanje, ki že ima potrebno soglasje, vendar mora preveriti njegovo vsebino in datum poteka. Ustna izjava, da se "sosedje strinjajo", ni dovolj.

Pred podpisom kupoprodajne pogodbe naj kupec zahteva samo pisno soglasje in ugotovi, ali velja za določeno stanovanje, kdo ga je podpisal in kako dolgo ostaja veljavno.

Pomembno je tudi preveriti, ali je sedanji lastnik pridobil ustrezno dovoljenje za opravljanje nastanitvenih storitev. Soglasje solastnikov in dovoljenje za oddajanje sta povezana, vendar nista isti dokument.

Kaj pa stanovanja, ki so že obratovala?

Lastnikom stanovanj, ki so se že uporabljala za kratkoročno oddajanje ob uveljavitvi novih pravil, ni bilo treba takoj prenehati z obratovanjem.

Dobili so petletno prehodno obdobje za pridobitev zahtevanih soglasij. Če jih v tem obdobju ne pridobijo, jim pravica do opravljanja nastanitvenih storitev preneha, obstoječe dovoljenje pa se lahko razveljavi po uradni dolžnosti.

Kupec torej ne sme predvidevati, da je vse rešeno samo zato, ker se stanovanje že leta oglašuje na platformah za turistične nastanitve. Obstoječe delovanje ni dokaz, da bo dejavnost oddajanja dovoljena tudi po izteku prehodnega obdobja.

Soglasje se lahko tudi prekliče

Pridobitev soglasja ne pomeni, da lahko lastnik ignorira pravila bivanja v stavbi. Če kratkoročno oddajanje v dveh letih povzroči tri ali več kršitev hišnega reda in pravic drugih solastnikov, se soglasje lahko prekliče.

O preklicu odloča absolutna večina solastnikov.

Težave najpogosteje nastanejo zaradi hrupa, neprimernega vedenja gostov, nepravilnega odlaganja odpadkov, zlorabe skupnih prostorov ali pogostih poznih prihodov.

Lastnik ostaja odgovoren za način uporabe stanovanja, tudi če je upravljanje oddajanja zaupano agenciji ali drugi osebi. Zakon izrecno določa, da lastnik ni oproščen odgovornosti zgolj zato, ker je stanovanje dal na voljo tretji osebi.

Prispevki v rezervni sklad so lahko dvakrat višji

Na podlagi solastniške pogodbe lahko solastniki določijo, da lastniki stanovanj, ki se uporabljajo za kratkoročno oddajanje, plačujejo prispevke v rezervni sklad v do dvakratnem znesku, kot ga plačujejo lastniki stanovanj, ki se uporabljajo za stanovanjske namene.

To ni avtomatska obveznost v vsaki stavbi, vendar predstavlja strošek, ki bi ga morali vlagatelji vključiti v svoj finančni načrt.

Pri ocenjevanju donosnosti ni dovolj vzeti pričakovane nočne cene in jo pomnožiti s številom dni v sezoni. Upoštevati je treba tudi provizije platform, čiščenje, stroške, prispevke v rezervni sklad, davke, vzdrževanje, opremo, obdobja brez gostov in stroške upravljanja.

Lokalna pravila lahko omejujejo tudi nove nastanitvene kapacitete

Odločitev solastnikov ni edina zahteva. Mesta in občine lahko sprejmejo odločitve glede števila, vrste in kategorije nastanitvenih objektov ter nastanitvenih kapacitet na svojem ozemlju.

Pri izdaji novih dovoljenj mora pristojni organ upoštevati takšne lokalne odločitve. To pomeni, da ima stanovanje lahko soglasje stavbe, vendar je izdaja novega dovoljenja še vedno odvisna od pravil določene destinacije.

Predpisi so lahko še posebej pomembni v mestih in turističnih destinacijah z velikim številom počitniških stanovanj in pomanjkanjem stanovanj za dolgoročno bivanje.

Kaj preveriti pred nakupom?

Pred nakupom stanovanja, ki ga nameravate uporabljati za kratkoročno oddajanje, preverite lastniško in gradbeno dokumentacijo, obstoječe soglasje solastnikov, obdobje, za katerega ostaja veljavno, dovoljenje za opravljanje nastanitvenih storitev, solastniško pogodbo in lokalne omejitve.

Pogovorite se tudi s predstavnikom solastnikov. Odnos prebivalcev do turističnega oddajanja je lahko enako pomemben kot razgled, oddaljenost od centra mesta ali notranja oprema.

Nakup brez izvedbe potrebnih preverjanj lahko povzroči nakup nepremičnine, ki je cenjena kot investicijsko stanovanje, a se lahko zakonito uporablja le za stanovanjske namene ali dolgoročno oddajanje.

Kratkoročno oddajanje je lahko še vedno donosna naložba, vendar ni več model, v katerega bi se smelo vstopiti brez podrobne pravne in finančne analize.

Eurovilla strankam nudi podporo pri izbiri in nakupu nepremičnin za stanovanjske ali investicijske namene. Kontaktirajte nas, da pred odločitvijo preverite, ali je nepremičnina primerna za vaše načrte in predvideno uporabo.