Aluguel de Curta Duração em um Edifício Residencial – O que os Proprietários Precisam Saber Antes de Comprar um Apartamento

Comprar um apartamento para arrendamento turístico de curta duração foi durante muito tempo considerado um modelo de investimento simples. Um comprador encontraria uma propriedade numa boa localização, renovaria e mobilaria, obteria a aprovação necessária e começaria a receber hóspedes.

Hoje, a situação é consideravelmente mais complexa. Além do preço, localização e retorno esperado, é necessário verificar se o apartamento pode ser legalmente utilizado para arrendamento de curta duração. Isto é particularmente importante para propriedades em edifícios residenciais multifamiliares e de uso misto.

O consentimento dos coproprietários tornou-se um requisito fundamental

O arrendamento de curta duração refere-se ao arrendamento de um apartamento ou parte de um apartamento para alojamento temporário por um período de menos de 30 dias.

Para iniciar tal atividade de arrendamento, é necessário o consentimento prévio por escrito dos coproprietários que representem mais de dois terços das quotas de copropriedade no edifício. No entanto, uma maioria de dois terços por si só não é suficiente.

O consentimento deve também ser dado por todos os proprietários de apartamentos cujas paredes, pisos ou tetos confinem com o apartamento destinado ao arrendamento. Na prática, isto inclui frequentemente os vizinhos da esquerda e da direita, bem como os proprietários dos apartamentos diretamente acima e abaixo da propriedade.

Antes de comprar um apartamento com a intenção de o arrendar a turistas, não basta, portanto, perguntar ao vendedor se o edifício já contém apartamentos de férias. É necessário verificar se existe um consentimento válido por escrito especificamente para o apartamento que está a comprar.

O consentimento é transferido para o futuro proprietário

O consentimento para arrendamento de curta duração é concedido por um período fixo, que não pode ser inferior a cinco anos. Tanto o consentimento como o período para o qual foi emitido são vinculativos para o futuro proprietário do apartamento.

Isto significa que um comprador pode adquirir um apartamento que já possui o consentimento necessário, mas deve verificar o seu conteúdo e data de validade. Uma declaração verbal de que "os vizinhos concordam" não é suficiente.

Antes de assinar o contrato de compra e venda, o comprador deve solicitar o próprio consentimento por escrito e estabelecer se se aplica ao apartamento específico, quem o assinou e quanto tempo permanece válido.

É também importante verificar se o atual proprietário obteve a aprovação adequada para a prestação de serviços de alojamento. O consentimento dos coproprietários e a aprovação para arrendamento estão ligados, mas não são o mesmo documento.

E os apartamentos que já estavam em funcionamento?

Os proprietários de apartamentos que já estavam a ser utilizados para arrendamento de curta duração quando as novas regras entraram em vigor não foram obrigados a cessar imediatamente a sua atividade.

Foi-lhes concedido um período de transição de cinco anos para obter os consentimentos exigidos. Se não os obtiverem dentro desse período, o seu direito de prestar serviços de alojamento expira, e a aprovação existente pode ser revogada ex officio.

Um comprador, portanto, não deve assumir que tudo foi resolvido simplesmente porque o apartamento tem sido anunciado em plataformas de alojamento turístico durante anos. As operações existentes não são prova de que a atividade de arrendamento será permitida continuar após o término do período de transição.

O consentimento também pode ser revogado

Obter o consentimento não significa que o proprietário possa desconsiderar as regras de convivência no edifício. Se o arrendamento de curta duração resultar em três ou mais violações do regulamento interno e dos direitos de outros coproprietários num período de dois anos, o consentimento pode ser revogado.

Uma revogação é decidida por uma maioria absoluta dos coproprietários.

Os problemas mais comuns surgem devido ao ruído, comportamento inadequado dos hóspedes, eliminação inadequada de resíduos, uso indevido das áreas comuns ou chegadas frequentes a altas horas da noite.

O proprietário permanece responsável pela forma como o apartamento é utilizado, mesmo quando a gestão do arrendamento foi confiada a uma agência ou a outra pessoa. A lei prevê explicitamente que o proprietário não é isento de responsabilidade simplesmente porque o apartamento foi disponibilizado para uso por um terceiro.

As contribuições para a reserva do edifício podem ser o dobro

Ao abrigo do acordo de copropriedade, os coproprietários podem determinar que os proprietários de apartamentos utilizados para arrendamento de curta duração paguem contribuições para a reserva do edifício até ao dobro do valor pago pelos proprietários de apartamentos utilizados para fins residenciais.

Esta não é uma obrigação automática em todos os edifícios, mas representa um custo que os investidores devem incluir no seu plano financeiro.

Ao avaliar a rentabilidade, não basta pegar na tarifa noturna esperada e multiplicá-la pelo número de dias da estação. As comissões da plataforma, limpeza, serviços públicos, contribuições para a reserva do edifício, impostos, manutenção, mobiliário, períodos sem hóspedes e custos de gestão também devem ser tidos em conta.

As regras locais também podem restringir a nova capacidade de alojamento

A decisão dos coproprietários não é o único requisito. As cidades e municípios podem adotar decisões relativas ao número, tipo e categoria das instalações de alojamento, bem como à capacidade de alojamento dentro do seu território.

Ao emitir novas aprovações, a autoridade competente deve ter em conta tais decisões locais. Isto significa que um apartamento pode ter o consentimento do edifício, mas a emissão de uma nova aprovação ainda pode depender das regras do destino específico.

As regulamentações podem ser particularmente importantes em cidades e destinos turísticos com um grande número de apartamentos de férias e uma escassez de habitação para uso residencial de longa duração.

O que deve verificar antes de comprar?

Antes de comprar um apartamento que planeia utilizar para arrendamento de curta duração, deve verificar a documentação de propriedade e construção, o consentimento existente dos coproprietários, o período pelo qual permanece válido, a aprovação para a prestação de serviços de alojamento, o acordo de copropriedade e as restrições locais.

Deve também falar com o representante dos coproprietários. A atitude dos residentes em relação ao arrendamento turístico pode ser tão importante quanto a vista, a distância do centro da cidade ou o design de interiores.

Comprar sem realizar as verificações necessárias pode resultar na compra de uma propriedade avaliada como apartamento de investimento que legalmente pode ser utilizada apenas para fins residenciais ou arrendamento de longa duração.

O arrendamento de curta duração ainda pode ser um investimento que vale a pena, mas já não é um modelo em que se deva entrar sem uma análise legal e financeira detalhada.

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