Rövid távú bérbeadás lakóépületben – Amit a tulajdonosoknak tudniuk kell lakásvásárlás előtt
Rövid távú turisztikai célú lakásvásárlás hosszú ideig egyszerű befektetési modellnek számított. A vevő talált egy jó helyen lévő ingatlant, felújította és berendezte, beszerezte a szükséges engedélyeket, majd elkezdte fogadni a vendégeket.
Ma a helyzet lényegesen bonyolultabb. A ár, a helyszín és a várható hozam mellett ellenőrizni kell, hogy a lakás egyáltalán legálisan használható-e rövid távú bérbeadásra. Ez különösen fontos a többlakásos és vegyes használatú lakóépületekben található ingatlanok esetében.
A társtulajdonosok hozzájárulása kulcsfontosságú követelmény lett
A rövid távú bérbeadás egy lakás vagy annak egy részének ideiglenes szállás céljára történő bérbeadását jelenti, kevesebb mint 30 napra.
Az ilyen bérbeadási tevékenység megkezdéséhez a társtulajdonosok előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges, akik az épületben lévő társtulajdonosi hányadok több mint kétharmadát képviselik. Azonban önmagában a kétharmados többség nem elegendő.
A hozzájárulást meg kell adnia minden olyan lakás tulajdonosának is, amelynek falai, padlói vagy mennyezetei a bérbeadásra szánt lakással szomszédosak. A gyakorlatban ez leggyakrabban a bal és jobb oldali szomszédokat, valamint az ingatlan közvetlenül feletti és alatti lakások tulajdonosait jelenti.
Ezért, mielőtt egy lakást vásárolna azzal a szándékkal, hogy turistáknak adja bérbe, nem elegendő megkérdezni az eladót, hogy az épületben már vannak-e üdülőlakások. Ellenőrizni kell, hogy létezik-e érvényes írásbeli hozzájárulás kifejezetten az Ön által vásárolt lakásra vonatkozóan.
A hozzájárulás átszáll a jövőbeli tulajdonosra
A rövid távú bérbeadáshoz való hozzájárulás meghatározott időre szól, amely nem lehet rövidebb öt évnél. Mind a hozzájárulás, mind az időtartam, amelyre kiadták, kötelező érvényű a lakás jövőbeli tulajdonosára nézve.
Ez azt jelenti, hogy a vevő átvehet egy olyan lakást, amely már rendelkezik a szükséges hozzájárulással, de ellenőriznie kell annak tartalmát és lejárati dátumát. Egy szóbeli nyilatkozat, miszerint "a szomszédok beleegyeznek", nem elegendő.
Az adásvételi szerződés aláírása előtt a vevőnek kérnie kell magát az írásbeli hozzájárulást, és meg kell állapítania, hogy az az adott lakásra vonatkozik-e, ki írta alá és meddig érvényes.
Fontos továbbá ellenőrizni, hogy a jelenlegi tulajdonos megszerezte-e a megfelelő engedélyt a szálláshely-szolgáltatás nyújtására. A társtulajdonosok hozzájárulása és a bérbeadási engedély összefüggenek, de nem azonos dokumentumok.
Mi a helyzet azokkal a lakásokkal, amelyek már működtek?
Azoknak a lakásoknak a tulajdonosai, amelyeket az új szabályok hatálybalépésekor már rövid távú bérbeadásra használtak, nem voltak kötelesek azonnal leállítani a működést.
Ötéves átmeneti időszakot kaptak a szükséges hozzájárulások beszerzésére. Ha ezen időszakon belül nem szerzik be azokat, a szálláshely-szolgáltatás nyújtására vonatkozó joguk megszűnik, és a meglévő engedély hivatalból visszavonható.
Ezért a vevő nem feltételezheti, hogy minden rendeződött pusztán azért, mert a lakást évek óta hirdetik turisztikai szálláshely-platformokon. A meglévő működés nem bizonyíték arra, hogy a bérbeadási tevékenység az átmeneti időszak lejárta után is folytatható lesz.
A hozzájárulás visszavonható is
A hozzájárulás megszerzése nem jelenti azt, hogy a tulajdonos figyelmen kívül hagyhatja az épületben való élet szabályait. Ha a rövid távú bérbeadás két éven belül három vagy több alkalommal sérti a házirendet és más társtulajdonosok jogait, a hozzájárulás visszavonható.
A visszavonásról a társtulajdonosok abszolút többsége dönt.
A problémák leggyakrabban a zaj, a nem megfelelő vendégviselkedés, a nem megfelelő hulladékkezelés, a közös területek visszaélésszerű használata vagy a gyakori késő esti érkezések miatt merülnek fel.
A tulajdonos továbbra is felelős a lakás használatáért, még akkor is, ha a bérbeadás kezelését ügynökségre vagy más személyre bízták. A törvény kifejezetten kimondja, hogy a tulajdonos nem mentesül a felelősség alól pusztán azért, mert a lakást harmadik fél rendelkezésére bocsátotta.
Az épület tartalék hozzájárulásai kétszeresek is lehetnek
A társtulajdonosi megállapodás értelmében a társtulajdonosok meghatározhatják, hogy a rövid távú bérbeadásra használt lakások tulajdonosai az épület tartalék hozzájárulásait akár kétszeres összegben fizessék, mint a lakáscélra használt lakások tulajdonosai.
Ez nem automatikus kötelezettség minden épületben, de olyan költséget jelent, amelyet a befektetőknek be kell építeniük pénzügyi tervükbe.
A jövedelmezőség értékelésekor nem elegendő az elvárt éjszakai díjat venni és megszorozni a szezon napjainak számával. Figyelembe kell venni a platform jutalékait, a takarítást, a közüzemi díjakat, az épület tartalék hozzájárulásait, az adókat, a karbantartást, a berendezést, a vendégek nélküli időszakokat és a kezelési költségeket is.
A helyi szabályok is korlátozhatják az új szálláshely-kapacitást
A társtulajdonosok döntése nem az egyetlen követelmény. A városok és önkormányzatok döntéseket hozhatnak a szálláshelyek számáról, típusáról és kategóriájáról, valamint a szálláshely-kapacitásról a területükön belül.
Új engedélyek kiadásakor az illetékes hatóságnak figyelembe kell vennie az ilyen helyi döntéseket. Ez azt jelenti, hogy egy lakás rendelkezhet az épület hozzájárulásával, de az új engedély kiadása továbbra is az adott célállomás szabályaitól függhet.
A szabályozások különösen fontosak lehetnek azokban a városokban és turisztikai célpontokon, ahol nagyszámú üdülőlakás található, és hiány van a hosszú távú lakáscélú ingatlanokból.
Mit érdemes ellenőrizni vásárlás előtt?
Mielőtt megvásárolna egy lakást, amelyet rövid távú bérbeadásra kíván használni, ellenőriznie kell a tulajdonjogi és építési dokumentációt, a társtulajdonosok meglévő hozzájárulását, az időtartamot, ameddig az érvényes marad, a szálláshely-szolgáltatás nyújtására vonatkozó engedélyt, a társtulajdonosi megállapodást és a helyi korlátozásokat.
Beszélnie kell a társtulajdonosok képviselőjével is. A lakók turisztikai bérbeadással kapcsolatos hozzáállása éppolyan fontos lehet, mint a kilátás, a városközponttól való távolság vagy a belsőépítészeti kialakítás.
A szükséges ellenőrzések elvégzése nélküli vásárlás ahhoz vezethet, hogy olyan ingatlant vásárol, amelyet befektetési lakásként áraztak be, de jogilag csak lakáscélra vagy hosszú távú bérbeadásra használható.
A rövid távú bérbeadás továbbra is érdemes befektetés lehet, de már nem olyan modell, amelyet részletes jogi és pénzügyi elemzés nélkül érdemes megkezdeni.
Eurovilla támogatást nyújt ügyfeleinek lakáscélú vagy befektetési ingatlanok kiválasztásában és megvásárlásában. Lépjen kapcsolatba velünk, hogy döntés előtt ellenőrizze, az ingatlan alkalmas-e terveihez és rendeltetésszerű használatához.