Kratkoročni najam u stambenoj zgradi - što vlasnici moraju znati prije kupnje apartmana?
Kupnja stana za turistički najam dugo se smatrala jednostavnim investicijskim modelom. Kupac bi pronašao nekretninu na dobroj lokaciji, uredio je, ishodio rješenje i počeo primati goste.
Danas je situacija znatno složenija. Osim cijene, lokacijei očekivane zarade, potrebno je provjeriti može li se stan uopće koristiti za kratkoročni najam. Posebno je to važno kod nekretnina u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama.
Suglasnost suvlasnika postala je ključan uvjet
Kratkoročnim najmom smatra se iznajmljivanje stana ili njegova dijela za privremeni smještaj u trajanju kraćem od 30 dana.
Za pokretanje takvog najma potrebna je prethodna pisana suglasnost suvlasnika koji predstavljaju više od dvije trećine suvlasničkih udjela u zgradi. Međutim, sama dvotrećinska većina nije dovoljna.
Suglasnostmoraju dati i svi vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom koji se namjerava iznajmljivati. To u praksi najčešće uključuje susjede s lijeve i desne strane te vlasnike stanova neposredno iznad i ispod nekretnine.
Prije kupnje stana s namjerom turističkog iznajmljivanja zato nije dovoljno pitati prodavatelja ima li zgrada apartmane. Potrebno je provjeriti postoji li valjana pisana suglasnost baš za stan koji kupujete.
Što provjeriti u kupaonici i kuhinji prije kupnje nekretnine? Odgovor na ovo pitanje saznajteovdje.
Suglasnost se prenosi na budućeg vlasnika
Suglasnost za kratkoročni najam daje se na određeno vrijeme, koje ne može biti kraće od pet godina. Ona i rok na koji je izdana obvezuju i budućeg vlasnika stana.
To znači da kupac može preuzeti stan koji već ima potrebnu suglasnost, ali mora provjeriti njezin sadržaji datum isteka. Usmena tvrdnja da su "susjedi suglasni" nije dovoljna.
Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora treba zatražiti samu pisanu suglasnost i utvrditi odnosi li se na konkretan stan, tko ju je potpisao i koliko još traje.
Važno je i provjeriti je li postojeći vlasnik ishodio odgovarajuće rješenje za pružanje usluge smještaja. Suglasnost suvlasnika i rješenje za iznajmljivanje povezani su, ali nisu isti dokument.
Gdje se isplati kupiti stan za najam? Analizu kvartova s najboljim povratom ulaganja u hrvatskim gradovima pronađiteovdje.
Što je s apartmanima koji su već poslovali?
Vlasnici stanova koji su se već koristili za kratkoročni najam kada su nova pravila stupila na snagu nisu morali odmah prestati poslovati.
Dobili su prijelazno razdoblje od pet godina za pribavljanje potrebnih suglasnosti. Ako ih u tom roku ne pribave, pravo na pružanje usluge prestaje, a postojeće rješenje može biti ukinuto po službenoj dužnosti.
Kupac zato ne bi trebao pretpostaviti da je sve riješeno samo zato što se stan već godinama oglašava na turističkim platformama. Postojeće poslovanje nije dokaz da će se najam moći nastaviti i nakon isteka prijelaznog razdoblja.
Suglasnost se može i opozvati
Dobivena suglasnost ne znači da vlasnik može zanemariti pravila života u zgradi. Ako se kratkoročnim najmom tri ili više puta unutar dvije godine krše kućni red i prava drugih suvlasnika, suglasnost se može opozvati.
O opozivuodlučuje natpolovična većina suvlasnika.
Problemi najčešće nastaju zbog buke, neprimjerenog ponašanja gostiju, ostavljanja otpada, nepravilnog korištenja zajedničkih prostora ili učestalih noćnih dolazaka.
Vlasnik ostaje odgovoran za način na koji se njegov stan koristi čak i kada je upravljanje najmom prepustio agenciji ili drugoj osobi. Zakon izričito propisuje da se odgovornosti ne oslobađa time što je stan dao na korištenje trećoj osobi.
Rastuće tržište luksuznog najma u Zagrebu - tko su najmoprimci i što zapravo traže? Više o tome pročitajteovdje.
Pričuva može biti dvostruko veća
Suvlasnici međuvlasničkim ugovorom mogu odrediti da vlasnici stanova koji se koriste za kratkoročni najam plaćaju pričuvu u iznosu do dva puta višem od iznosa koji plaćaju vlasnici stanova namijenjenih stanovanju.
To nije automatska obveza u svakoj zgradi, ali predstavlja trošakkoji investitor treba uključiti u financijski plan.
Kod procjene isplativosti nije dovoljno uzeti očekivanu cijenu noćenja i pomnožiti je s brojem dana u sezoni. Potrebno je uračunati provizije platformi, čišćenje, režije, pričuvu, poreze, održavanje, opremanje, razdoblja bez gostiju i troškove upravljanja.
Što luksuzni kupci primjećuju u prvih 30 sekundi obilaska nekretnine saznajteovdje.
Lokalna pravila također mogu ograničiti nove kapacitete
Odluka suvlasnika nije jedini uvjet. Gradovii općinemogu donositi odluke o broju, vrsti i kategoriji smještajnih objekata te kapacitetima na svojem području.
Nadležno tijelo prilikom izdavanja novih rješenja mora uzeti u obzir takve lokalne odluke. To znači da stan može imati suglasnost zgrade, ali da izdavanje novog rješenja ipak ovisi o pravilima konkretne destinacije.
Propisimogu biti posebno važni u gradovima i turističkim središtima s velikim brojem apartmana i manjkom stanova za dugoročno stanovanje.
Ulaganje u stanove za dugoročni najam - stabilnu alternativu turističkim nekretninama pronađiteovdje.
Što treba provjeriti prije kupnje?
Prije kupnje stana koji planirate koristiti za kratkoročni najam treba provjeriti vlasničkui građevinsku dokumentaciju, postojeću suglasnost suvlasnika, roknjezina važenja, rješenje za pružanje usluge smještaja, međuvlasnički ugovor i lokalna ograničenja.
Treba razgovarati i s predstavnikom suvlasnika. Odnos stanara prema turističkom najmu može biti jednako važan kao pogled, udaljenost od centra ili uređenje interijera.
Kupnja bez prethodne provjere može završiti nekretninom koja je plaćena kao investicijski apartman, ali se smije koristiti samo za stanovanje ili dugoročni najam.
Kratkoročni najam i dalje može biti kvalitetna investicija, ali više nije model u koji se ulazi bez detaljne pravne i financijske analize.
Eurovilla klijentima pruža podršku pri odabiru i kupnji nekretnina za stanovanje ili ulaganje. Obratite nam se kako biste prije donošenja odluke provjerili odgovara li nekretnina vašim planovima i očekivanom načinu korištenja.