Korttidsuthyrning i en bostadsbyggnad – Vad ägare behöver veta innan de köper en lägenhet

Att köpa en lägenhet för korttidsuthyrning till turister ansågs länge vara en enkel investeringsmodell. En köpare skulle hitta en fastighet med ett bra läge, renovera och möblera den, skaffa nödvändiga tillstånd och börja välkomna gäster.

Idag är situationen betydligt mer komplex. Utöver pris, läge och förväntad avkastning är det nödvändigt att kontrollera om lägenheten överhuvudtaget lagligt kan användas för korttidsuthyrning. Detta är särskilt viktigt för fastigheter i flerfamiljshus och byggnader med blandad användning.

Samägarnas samtycke har blivit ett nyckelkrav

Korttidsuthyrning avser uthyrning av en lägenhet eller del av en lägenhet för tillfälligt boende under en period av mindre än 30 dagar.

För att påbörja en sådan uthyrningsverksamhet krävs förhands skriftligt samtycke från samägarna som representerar mer än två tredjedelar av samäganderättsandelen i byggnaden. En två tredjedels majoritet är dock inte tillräcklig.

Samtycke måste också ges av alla ägare till lägenheter vars väggar, golv eller tak gränsar till den lägenhet som är avsedd för uthyrning. I praktiken inkluderar detta oftast grannar till vänster och höger, samt ägarna till lägenheterna direkt ovanför och under fastigheten.

Innan du köper en lägenhet med avsikt att hyra ut den till turister räcker det därför inte att fråga säljaren om byggnaden redan innehåller semesterlägenheter. Det är nödvändigt att verifiera om det finns ett giltigt skriftligt samtycke specifikt för den lägenhet du köper.

Samtycke överförs till den framtida ägaren

Samtycke för korttidsuthyrning beviljas för en fast period, som inte får vara kortare än fem år. Både samtycket och den period för vilken det utfärdades är bindande för lägenhetens framtida ägare.

Detta innebär att en köpare kan ta över en lägenhet som redan har det nödvändiga samtycket, men måste verifiera dess innehåll och utgångsdatum. Ett muntligt uttalande om att "grannarna samtycker" är inte tillräckligt.

Innan köpeavtalet undertecknas bör köparen begära själva det skriftliga samtycket och fastställa om det gäller den specifika lägenheten, vem som undertecknade det och hur länge det förblir giltigt.

Det är också viktigt att kontrollera om den nuvarande ägaren har erhållit det lämpliga godkännandet för att tillhandahålla boendetjänster. Samägarnas samtycke och godkännandet för uthyrning är kopplade, men de är inte samma dokument.

Vad gäller lägenheter som redan var i drift?

Ägare av lägenheter som redan användes för korttidsuthyrning när de nya reglerna trädde i kraft var inte skyldiga att omedelbart upphöra med verksamheten.

De fick en femårig övergångsperiod för att erhålla de nödvändiga samtyckena. Om de inte lyckas erhålla dem inom den perioden upphör deras rätt att tillhandahålla boendetjänster, och det befintliga godkännandet kan återkallas ex officio.

En köpare bör därför inte anta att allt är löst bara för att lägenheten har annonserats på turistboendeplattformar i flera år. Befintlig verksamhet är inte ett bevis på att uthyrningsverksamheten kommer att tillåtas fortsätta efter att övergångsperioden löper ut.

Samtycke kan också återkallas

Att erhålla samtycke innebär inte att ägaren kan bortse från reglerna för att bo i byggnaden. Om korttidsuthyrning resulterar i tre eller fler överträdelser av husreglerna och andra samägares rättigheter inom en tvåårsperiod, kan samtycket återkallas.

En återkallelse beslutas av en absolut majoritet av samägarna.

Problem uppstår oftast på grund av buller, olämpligt gästbeteende, felaktig avfallshantering, missbruk av gemensamma utrymmen eller frekventa sena ankomster.

Ägaren förblir ansvarig för hur lägenheten används även när uthyrningsförvaltningen har överlåtits till en byrå eller en annan person. Lagen föreskriver uttryckligen att ägaren inte befrias från ansvar bara för att lägenheten har gjorts tillgänglig för användning av en tredje part.

Byggnadsreservavgifter kan vara dubbelt så höga

Enligt samäganderättsavtalet kan samägarna bestämma att ägare av lägenheter som används för korttidsuthyrning betalar byggnadsreservavgifter på upp till dubbla beloppet jämfört med vad ägare av lägenheter som används för bostadsändamål betalar.

Detta är inte en automatisk skyldighet i varje byggnad, men det representerar en kostnad som investerare bör inkludera i sin finansiella plan.

Vid bedömning av lönsamhet räcker det inte att ta den förväntade nattpriset och multiplicera det med antalet dagar under säsongen. Plattformprovisioner, städning, verktyg, byggnadsreservavgifter, skatter, underhåll, möblering, perioder utan gäster och förvaltningskostnader måste också beaktas.

Lokala regler kan också begränsa ny boendekapacitet

Samägarnas beslut är inte det enda kravet. Städer och kommuner kan anta beslut om antal, typ och kategori av boendeanläggningar, samt boendekapacitet inom sitt territorium.

Vid utfärdande av nya godkännanden måste den behöriga myndigheten ta hänsyn till sådana lokala beslut. Detta innebär att en lägenhet kan ha byggnadens samtycke, men utfärdandet av ett nytt godkännande kan fortfarande bero på reglerna för den specifika destinationen.

Regler kan vara särskilt viktiga i städer och turistdestinationer med ett stort antal semesterlägenheter och brist på bostäder för långtidsboende.

Vad bör du kontrollera innan du köper?

Innan du köper en lägenhet som du planerar att använda för korttidsuthyrning bör du kontrollera ägande- och byggdokumentationen, det befintliga samtycket från samägarna, den period för vilken det förblir giltigt, godkännandet för att tillhandahålla boendetjänster, samäganderättsavtalet och lokala restriktioner.

Du bör också tala med samägarnas representant. Invånarnas inställning till turistuthyrning kan vara lika viktig som utsikten, avståndet från stadens centrum eller inredningen.

Att köpa utan att utföra nödvändiga kontroller kan resultera i att man köper en fastighet prissatt som en investeringslägenhet som lagligt endast får användas för bostadsändamål eller långtidsuthyrning.

Korttidsuthyrning kan fortfarande vara en lönsam investering, men det är inte längre en modell som bör ingås utan en detaljerad juridisk och finansiell analys.

Eurovilla erbjuder kunder stöd vid val och köp av fastigheter för bostads- eller investeringsändamål. Kontakta oss för att verifiera om en fastighet är lämplig för dina planer och avsedda användning innan du fattar ett beslut.