Korttidsutleie i en boligbygning – Hva eiere må vite før de kjøper en leilighet

Kjøp av en leilighet for korttidsutleie til turister ble lenge ansett som en enkel investeringsmodell. En kjøper ville finne en eiendom med god beliggenhet, renovere og møblere den, innhente nødvendig godkjenning og begynne å ønske gjester velkommen.

I dag er situasjonen betydelig mer kompleks. I tillegg til pris, beliggenhet og forventet avkastning, er det nødvendig å sjekke om leiligheten i det hele tatt lovlig kan brukes til korttidsutleie. Dette er spesielt viktig for eiendommer i flerleilighets- og blandede boligbygg.

Sameiernes samtykke har blitt et nøkkelkrav

Korttidsutleie refererer til utleie av en leilighet eller del av en leilighet for midlertidig innkvartering i en periode på mindre enn 30 dager.

For å starte en slik utleieaktivitet kreves forhåndsgående skriftlig samtykke fra sameierne som representerer mer enn to tredjedeler av sameieandelene i bygningen. En to tredjedels majoritet alene er imidlertid ikke tilstrekkelig.

Samtykke må også gis av alle eiere av leiligheter hvis vegger, gulv eller tak grenser til leiligheten som er ment for utleie. I praksis inkluderer dette oftest naboer til venstre og høyre, samt eiere av leiligheter direkte over og under eiendommen.

Før du kjøper en leilighet med den hensikt å leie den ut til turister, er det derfor ikke nok å spørre selgeren om bygningen allerede inneholder ferieleiligheter. Det er nødvendig å verifisere om det foreligger gyldig skriftlig samtykke spesifikt for leiligheten du kjøper.

Samtykke overføres til fremtidig eier

Samtykke til korttidsutleie gis for en fast periode, som ikke kan være kortere enn fem år. Både samtykket og perioden det ble utstedt for, er bindende for leilighetens fremtidige eier.

Dette betyr at en kjøper kan overta en leilighet som allerede har nødvendig samtykke, men må verifisere dets innhold og utløpsdato. En muntlig uttalelse om at "naboene er enige" er ikke tilstrekkelig.

Før signering av kjøpsavtalen bør kjøperen be om selve det skriftlige samtykket og fastslå om det gjelder for den spesifikke leiligheten, hvem som signerte det og hvor lenge det forblir gyldig.

Det er også viktig å sjekke om den nåværende eieren har innhentet den passende godkjenningen for å tilby overnattingstjenester. Sameiernes samtykke og godkjenningen for utleie er forbundet, men de er ikke det samme dokumentet.

Hva med leiligheter som allerede var i drift?

Eiere av leiligheter som allerede ble brukt til korttidsutleie da de nye reglene trådte i kraft, var ikke pålagt å stoppe driften umiddelbart.

De fikk en femårig overgangsperiode til å innhente de nødvendige samtykkene. Hvis de ikke klarer å innhente dem innen den perioden, utløper deres rett til å tilby overnattingstjenester, og den eksisterende godkjenningen kan tilbakekalles ex officio.

En kjøper bør derfor ikke anta at alt er løst bare fordi leiligheten har vært annonsert på turistovernattingsplattformer i årevis. Eksisterende drift er ikke bevis for at utleieaktiviteten vil få fortsette etter at overgangsperioden utløper.

Samtykke kan også trekkes tilbake

Innhenting av samtykke betyr ikke at eieren kan ignorere reglene for å bo i bygningen. Hvis korttidsutleie resulterer i tre eller flere brudd på husordenen og andre sameieres rettigheter innen en toårsperiode, kan samtykket trekkes tilbake.

En tilbakekalling avgjøres av et absolutt flertall av sameierne.

Problemer oppstår oftest på grunn av støy, upassende gjesteadferd, feil avfallshåndtering, misbruk av fellesarealer eller hyppige sene ankomster.

Eieren forblir ansvarlig for hvordan leiligheten brukes, selv når utleieadministrasjonen er overlatt til et byrå eller en annen person. Loven fastsetter eksplisitt at eieren ikke fritas for ansvar bare fordi leiligheten er gjort tilgjengelig for bruk av en tredjepart.

Bygningsreservebidrag kan være dobbelt så høye

I henhold til sameieavtalen kan sameierne bestemme at eiere av leiligheter som brukes til korttidsutleie betaler bygningsreservebidrag på opptil det dobbelte beløpet av det som betales av eiere av leiligheter som brukes til boligformål.

Dette er ikke en automatisk forpliktelse i enhver bygning, men det representerer en kostnad som investorer bør inkludere i sin finansielle plan.

Ved vurdering av lønnsomhet er det ikke nok å ta den forventede nattprisen og multiplisere den med antall dager i sesongen. Plattformprovisjoner, rengjøring, strøm/vann, bygningsreservebidrag, skatter, vedlikehold, møblering, perioder uten gjester og administrasjonskostnader må også tas i betraktning.

Lokale regler kan også begrense ny overnattingskapasitet

Sameiernes beslutning er ikke det eneste kravet. Byer og kommuner kan vedta beslutninger angående antall, type og kategori av overnattingssteder, samt overnattingskapasitet innenfor sitt territorium.

Ved utstedelse av nye godkjenninger må den kompetente myndigheten ta slike lokale beslutninger i betraktning. Dette betyr at en leilighet kan ha bygningens samtykke, men utstedelsen av en ny godkjenning kan fortsatt avhenge av reglene for den spesifikke destinasjonen.

Regler kan være spesielt viktige i byer og turistdestinasjoner med et stort antall ferieleiligheter og mangel på boliger for langtidsbruk.

Hva bør du sjekke før du kjøper?

Før du kjøper en leilighet som du planlegger å bruke til korttidsutleie, bør du sjekke eierskaps- og byggedokumentasjonen, det eksisterende samtykket fra sameierne, perioden det forblir gyldig for, godkjenningen for å tilby overnattingstjenester, sameieavtalen og lokale restriksjoner.

Du bør også snakke med sameiernes representant. Beboernes holdning til turistutleie kan være like viktig som utsikten, avstanden fra sentrum eller interiørdesignet.

Kjøp uten å utføre de nødvendige kontrollene kan resultere i kjøp av en eiendom priset som en investeringsleilighet, men som lovlig kun kan brukes til boligformål eller langtidsutleie.

Korttidsutleie kan fortsatt være en lønnsom investering, men det er ikke lenger en modell som bør inngås uten en detaljert juridisk og finansiell analyse.

Eurovilla gir kunder støtte ved valg og kjøp av eiendommer for bolig- eller investeringsformål. Kontakt oss for å verifisere om en eiendom er egnet for dine planer og tiltenkte bruk før du tar en beslutning.