Krátkodobý prenájom v obytnej budove – Čo potrebujú majitelia vedieť pred kúpou bytu

Kúpa bytu na krátkodobý turistický prenájom bola dlho považovaná za jednoduchý investičný model. Kupujúci našiel nehnuteľnosť v dobrej lokalite, zrekonštruoval ju a zariadil, získal potrebné schválenie a začal vítať hostí.

Dnes je situácia podstatne zložitejšia. Okrem ceny, lokality a očakávaného výnosu je potrebné skontrolovať, či byt vôbec môže byť legálne využívaný na krátkodobý prenájom. To je obzvlášť dôležité pre nehnuteľnosti v viacbytových a zmiešaných obytných budovách.

Súhlas spoluvlastníkov sa stal kľúčovou požiadavkou

Krátkodobý prenájom sa týka prenájmu bytu alebo časti bytu na dočasné ubytovanie na obdobie kratšie ako 30 dní.

Na začatie takejto nájomnej činnosti je potrebný predchádzajúci písomný súhlas spoluvlastníkov, ktorí predstavujú viac ako dve tretiny spoluvlastníckych podielov v budove. Samotná dvojtretinová väčšina však nestačí.

Súhlas musia udeliť aj všetci vlastníci bytov, ktorých steny, podlahy alebo stropy susedia s bytom určeným na prenájom. V praxi to najčastejšie zahŕňa susedov vľavo a vpravo, ako aj vlastníkov bytov priamo nad a pod nehnuteľnosťou.

Pred kúpou bytu s úmyslom prenajímať ho turistom preto nestačí opýtať sa predávajúceho, či budova už obsahuje rekreačné byty. Je potrebné overiť, či existuje platný písomný súhlas konkrétne pre byt, ktorý kupujete.

Súhlas sa prevádza na budúceho vlastníka

Súhlas na krátkodobý prenájom sa udeľuje na pevné obdobie, ktoré nemôže byť kratšie ako päť rokov. Súhlas aj obdobie, na ktoré bol vydaný, sú záväzné pre budúceho vlastníka bytu.

To znamená, že kupujúci môže prevziať byt, ktorý už má potrebný súhlas, ale musí overiť jeho obsah a dátum vypršania platnosti. Ústne vyhlásenie, že „susedia súhlasia“, nie je dostatočné.

Pred podpisom kúpnej zmluvy by kupujúci mal vyžiadať samotný písomný súhlas a zistiť, či sa vzťahuje na konkrétny byt, kto ho podpísal a ako dlho zostáva platný.

Je tiež dôležité skontrolovať, či súčasný vlastník získal príslušné schválenie na poskytovanie ubytovacích služieb. Súhlas spoluvlastníkov a schválenie na prenájom sú prepojené, ale nie sú to rovnaké dokumenty.

Čo byty, ktoré už boli v prevádzke?

Majitelia bytov, ktoré boli už využívané na krátkodobý prenájom v čase, keď vstúpili do platnosti nové pravidlá, neboli povinní okamžite zastaviť prevádzku.

Dostali päťročné prechodné obdobie na získanie požadovaných súhlasov. Ak ich v tomto období nezískajú, ich právo poskytovať ubytovacie služby zaniká a existujúce schválenie môže byť z úradnej moci zrušené.

Kupujúci by preto nemal predpokladať, že všetko bolo vyriešené len preto, že byt bol roky inzerovaný na platformách pre turistické ubytovanie. Existujúce prevádzky nie sú dôkazom, že nájomná činnosť bude povolená aj po uplynutí prechodného obdobia.

Súhlas môže byť tiež odvolaný

Získanie súhlasu neznamená, že vlastník môže ignorovať pravidlá bývania v budove. Ak krátkodobý prenájom vedie k trom alebo viacerým porušeniam domového poriadku a práv ostatných spoluvlastníkov v priebehu dvoch rokov, súhlas môže byť odvolaný.

O odvolaní rozhoduje absolútna väčšina spoluvlastníkov.

Problémy najčastejšie vznikajú kvôli hluku, nevhodnému správaniu hostí, nesprávnej likvidácii odpadu, zneužívaniu spoločných priestorov alebo častým neskorým príchodom.

Vlastník zostáva zodpovedný za spôsob užívania bytu, aj keď správa prenájmu bola zverená agentúre alebo inej osobe. Zákon výslovne stanovuje, že vlastník nie je zbavený zodpovednosti len preto, že byt bol daný k užívaniu tretej strane.

Príspevky do fondu opráv môžu byť dvakrát vyššie

Podľa dohody o spoluvlastníctve môžu spoluvlastníci určiť, že vlastníci bytov používaných na krátkodobý prenájom platia príspevky do fondu opráv až do dvojnásobnej výšky oproti vlastníkom bytov používaných na rezidenčné účely.

Toto nie je automatická povinnosť v každej budove, ale predstavuje to náklad, ktorý by investori mali zahrnúť do svojho finančného plánu.

Pri hodnotení ziskovosti nestačí vziať očakávanú nočnú sadzbu a vynásobiť ju počtom dní v sezóne. Je potrebné zohľadniť aj provízie platforiem, upratovanie, energie, príspevky do fondu opráv, dane, údržbu, zariadenie, obdobia bez hostí a náklady na správu.

Miestne pravidlá môžu tiež obmedziť novú ubytovaciu kapacitu

Rozhodnutie spoluvlastníkov nie je jedinou požiadavkou. Mestá a obce môžu prijímať rozhodnutia týkajúce sa počtu, typu a kategórie ubytovacích zariadení, ako aj ubytovacej kapacity na svojom území.

Pri vydávaní nových schválení musí príslušný orgán brať do úvahy takéto miestne rozhodnutia. To znamená, že byt môže mať súhlas budovy, ale vydanie nového schválenia môže stále závisieť od pravidiel konkrétnej destinácie.

Predpisy môžu byť obzvlášť dôležité v mestách a turistických destináciách s veľkým počtom rekreačných bytov a nedostatkom bývania na dlhodobé rezidenčné účely.

Čo by ste mali skontrolovať pred kúpou?

Pred kúpou bytu, ktorý plánujete využívať na krátkodobý prenájom, by ste mali skontrolovať vlastnícku a stavebnú dokumentáciu, existujúci súhlas spoluvlastníkov, obdobie, na ktoré zostáva platný, schválenie na poskytovanie ubytovacích služieb, dohodu o spoluvlastníctve a miestne obmedzenia.

Mali by ste sa tiež porozprávať so zástupcom spoluvlastníkov. Postoj obyvateľov k turistickému prenájmu môže byť rovnako dôležitý ako výhľad, vzdialenosť od centra mesta alebo interiérový dizajn.

Nákup bez vykonania potrebných kontrol môže viesť k nákupu nehnuteľnosti ocenenej ako investičný byt, ktorá však môže byť legálne využívaná iba na rezidenčné účely alebo dlhodobý prenájom.

Krátkodobý prenájom môže byť stále výhodnou investíciou, ale už to nie je model, do ktorého by sa malo vstupovať bez podrobnej právnej a finančnej analýzy.

Eurovilla poskytuje klientom podporu pri výbere a kúpe nehnuteľností na rezidenčné alebo investičné účely. Kontaktujte nás, aby ste pred rozhodnutím overili, či je nehnuteľnosť vhodná pre vaše plány a zamýšľané použitie.