Konut Binasında Kısa Süreli Kiralama – Daire Satın Almadan Önce Sahiplerin Bilmesi Gerekenler

Kısa dönemli turistik kiralama için daire satın almak uzun süre basit bir yatırım modeli olarak kabul edildi. Bir alıcı iyi bir konumda bir mülk bulur, onu yeniler ve döşer, gerekli onayı alır ve misafirleri ağırlamaya başlardı.

Bugün durum oldukça karmaşıktır. Fiyat, konum ve beklenen getiriye ek olarak, dairenin yasal olarak kısa dönemli kiralama için kullanılıp kullanılamayacağını kontrol etmek gereklidir. Bu, özellikle çok daireli ve karma kullanımlı konut binalarındaki mülkler için önemlidir.

Kat maliklerinin rızası temel bir gereklilik haline geldi

Kısa dönemli kiralama, bir dairenin veya dairenin bir kısmının 30 günden daha kısa bir süre için geçici konaklama amacıyla kiralanmasını ifade eder.

Böyle bir kiralama faaliyetine başlamak için, binadaki kat mülkiyeti paylarının üçte ikisinden fazlasını temsil eden kat maliklerinden önceden yazılı rıza gereklidir. Ancak, sadece üçte iki çoğunluk yeterli değildir.

Rıza, duvarları, zeminleri veya tavanları kiralanacak daireye bitişik olan tüm daire sahipleri tarafından da verilmelidir. Uygulamada bu, genellikle sol ve sağdaki komşuları ile mülkün hemen üstündeki ve altındaki dairelerin sahiplerini içerir.

Bu nedenle, bir daireyi turistlere kiralama niyetiyle satın almadan önce, satıcıya binada zaten tatil daireleri olup olmadığını sormak yeterli değildir. Satın aldığınız daireye özel olarak geçerli yazılı rıza olup olmadığını doğrulamak gereklidir.

Rıza gelecekteki sahibine devredilir

Kısa dönemli kiralama için rıza, beş yıldan kısa olamayacak sabit bir süre için verilir. Hem rıza hem de verildiği süre, dairenin gelecekteki sahibini bağlar.

Bu, bir alıcının gerekli rızaya sahip bir daireyi devralabileceği, ancak bunun içeriğini ve son kullanma tarihini doğrulaması gerektiği anlamına gelir. "Komşular razı" şeklindeki sözlü bir beyan yeterli değildir.

Satış ve satın alma sözleşmesini imzalamadan önce, alıcı yazılı rızanın kendisini talep etmeli ve belirli daireye uygulanıp uygulanmadığını, kimin imzaladığını ve ne kadar süreyle geçerli kaldığını tespit etmelidir.

Mevcut sahibin konaklama hizmetleri sunmak için uygun onayı alıp almadığını kontrol etmek de önemlidir. Kat maliklerinin rızası ve kiralama onayı birbiriyle bağlantılıdır, ancak aynı belge değildirler.

Peki ya zaten faaliyette olan daireler?

Yeni kuralların yürürlüğe girdiği tarihte zaten kısa dönemli kiralama için kullanılan dairelerin sahiplerinin hemen faaliyeti durdurmaları istenmedi.

Gerekli rızaları almak için kendilerine beş yıllık bir geçiş süresi verildi. Bu süre içinde bunları alamazlarsa, konaklama hizmeti sunma hakları sona erer ve mevcut onay resen iptal edilebilir.

Bu nedenle, bir alıcı, dairenin yıllardır turistik konaklama platformlarında ilan edildiği için her şeyin çözüldüğünü varsaymamalıdır. Mevcut faaliyetler, geçiş süresi sona erdikten sonra kiralama faaliyetinin devam etmesine izin verileceğinin kanıtı değildir.

Rıza iptal de edilebilir

Rıza almak, sahibinin binada yaşama kurallarını göz ardı edebileceği anlamına gelmez. Kısa dönemli kiralama, iki yıllık bir süre içinde ev kurallarının ve diğer kat maliklerinin haklarının üç veya daha fazla ihlaline yol açarsa, rıza iptal edilebilir.

Bir iptal, kat maliklerinin mutlak çoğunluğu tarafından kararlaştırılır.

Sorunlar en sık gürültü, uygunsuz misafir davranışı, yanlış atık bertarafı, ortak alanların kötüye kullanılması veya sık sık geç saatlerde varışlar nedeniyle ortaya çıkar.

Kiralama yönetimi bir acenteye veya başka bir kişiye emanet edilmiş olsa bile, sahibi dairenin kullanım şeklinden sorumlu kalır. Kanun açıkça, dairenin üçüncü bir tarafın kullanımına sunulmuş olması nedeniyle sahibinin sorumluluktan kurtulmadığını belirtir.

Bina rezerv katkıları iki katına çıkabilir

Kat mülkiyeti sözleşmesi uyarınca, kat malikleri, kısa dönemli kiralama için kullanılan dairelerin sahiplerinin, konut amaçlı kullanılan dairelerin sahipleri tarafından ödenen miktarın iki katına kadar bina rezerv katkısı ödemesini belirleyebilirler.

Bu, her binada otomatik bir yükümlülük değildir, ancak yatırımcıların finansal planlarına dahil etmeleri gereken bir maliyeti temsil eder.

Karlılığı değerlendirirken, beklenen gecelik ücreti alıp sezonun gün sayısıyla çarpmak yeterli değildir. Platform komisyonları, temizlik, faturalar, bina rezerv katkıları, vergiler, bakım, mobilya, misafirsiz dönemler ve yönetim maliyetleri de dikkate alınmalıdır.

Yerel kurallar yeni konaklama kapasitesini de kısıtlayabilir

Kat maliklerinin kararı tek gereklilik değildir. Şehirler ve belediyeler, kendi bölgelerindeki konaklama tesislerinin sayısı, türü ve kategorisi ile konaklama kapasitesi hakkında kararlar alabilirler.

Yeni onaylar verilirken, yetkili makam bu tür yerel kararları dikkate almalıdır. Bu, bir dairenin binanın rızasına sahip olabileceği, ancak yeni bir onayın verilmesinin hala belirli destinasyonun kurallarına bağlı olabileceği anlamına gelir.

Yönetmelikler, çok sayıda tatil dairesi bulunan ve uzun dönemli konut kullanımı için konut sıkıntısı çeken şehirlerde ve turistik destinasyonlarda özellikle önemli olabilir.

Satın almadan önce neyi kontrol etmelisiniz?

Kısa dönemli kiralama için kullanmayı planladığınız bir daireyi satın almadan önce, mülkiyet ve inşaat belgelerini, kat maliklerinin mevcut rızasını, geçerli kaldığı süreyi, konaklama hizmeti sunma onayını, kat mülkiyeti sözleşmesini ve yerel kısıtlamaları kontrol etmelisiniz.

Ayrıca kat maliklerinin temsilcisiyle de konuşmalısınız. Sakinlerin turistik kiralamaya karşı tutumu, manzara, şehir merkezine uzaklık veya iç tasarım kadar önemli olabilir.

Gerekli kontrolleri yapmadan satın almak, yasal olarak sadece konut amaçlı veya uzun dönemli kiralama için kullanılabilecek, yatırım dairesi olarak fiyatlandırılmış bir mülk satın almanıza neden olabilir.

Kısa dönemli kiralama hala değerli bir yatırım olabilir, ancak artık detaylı bir hukuki ve finansal analiz yapılmadan girilmesi gereken bir model değildir.

Eurovilla, müşterilerine konut veya yatırım amaçlı mülk seçimi ve satın alma süreçlerinde destek sağlar. Bir karar vermeden önce bir mülkün planlarınıza ve kullanım amacınıza uygun olup olmadığını doğrulamak için bize ulaşın.