Lyhytaikainen vuokraus asuinrakennuksessa – Mitä omistajien on tiedettävä ennen asunnon ostamista

Asunnon ostamista lyhytaikaiseen matkailijamajoitukseen pidettiin pitkään yksinkertaisena sijoitusmallina. Ostaja löysi kiinteistön hyvältä paikalta, remontoi ja kalusti sen, hankki tarvittavat luvat ja alkoi toivottaa vieraat tervetulleiksi.

Nykyään tilanne on huomattavasti monimutkaisempi. Hinnan, sijainnin ja odotetun tuoton lisäksi on tarkistettava, voidaanko asuntoa ylipäätään käyttää laillisesti lyhytaikaiseen vuokraukseen. Tämä on erityisen tärkeää moniasuntoisissa ja sekakäyttöisissä asuinrakennuksissa sijaitsevien kiinteistöjen osalta.

Osakkeenomistajien suostumuksesta on tullut keskeinen vaatimus

Lyhytaikaisella vuokrauksella tarkoitetaan asunnon tai sen osan vuokraamista tilapäiseen majoitukseen alle 30 päivän ajaksi.

Tällaisen vuokraustoiminnan aloittamiseksi vaaditaan rakennuksen yhteisomistusosuuksista yli kahden kolmasosan osuutta edustavien osakkeenomistajien kirjallinen ennakkosuostumus. Pelkkä kahden kolmasosan enemmistö ei kuitenkaan riitä.

Suostumuksen on annettava myös kaikkien niiden asuntojen omistajat, joiden seinät, lattiat tai katot rajoittuvat vuokrattavaksi tarkoitettuun asuntoon. Käytännössä tämä tarkoittaa useimmiten vasemmalla ja oikealla olevia naapureita sekä suoraan kiinteistön ylä- ja alapuolella olevien asuntojen omistajia.

Ennen kuin ostat asunnon tarkoituksena vuokrata se turisteille, ei siis riitä, että kysyt myyjältä, onko rakennuksessa jo loma-asuntoja. On tarpeen varmistaa, onko ostamallesi asunnolle olemassa voimassa oleva kirjallinen suostumus.

Suostumus siirtyy tulevalle omistajalle

Lyhytaikaiseen vuokraukseen annettava suostumus myönnetään määräajaksi, joka ei voi olla lyhyempi kuin viisi vuotta. Sekä suostumus että sen myöntämisajankohta sitovat asunnon tulevaa omistajaa.

Tämä tarkoittaa, että ostaja voi ottaa haltuunsa asunnon, jolla on jo tarvittava suostumus, mutta hänen on tarkistettava sen sisältö ja voimassaolon päättymispäivä. Suullinen ilmoitus, että "naapurit suostuvat", ei riitä.

Ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista ostajan tulisi pyytää itse kirjallinen suostumus ja selvittää, koskeeko se kyseistä asuntoa, kuka sen allekirjoitti ja kuinka kauan se on voimassa.

On myös tärkeää tarkistaa, onko nykyinen omistaja hankkinut asianmukaisen luvan majoituspalvelujen tarjoamiseen. Osakkeenomistajien suostumus ja vuokrauslupa ovat yhteydessä toisiinsa, mutta ne eivät ole sama asiakirja.

Entä jo toiminnassa olleet asunnot?

Niiden asuntojen omistajia, joita käytettiin jo lyhytaikaiseen vuokraukseen uusien sääntöjen tullessa voimaan, ei vaadittu lopettamaan toimintaansa välittömästi.

Heille annettiin viiden vuoden siirtymäaika tarvittavien suostumusten hankkimiseen. Jos he eivät saa niitä kyseisenä aikana, heidän oikeutensa tarjota majoituspalveluja raukeaa, ja olemassa oleva lupa voidaan peruuttaa viran puolesta.

Ostajan ei siis pidä olettaa, että kaikki on ratkaistu vain siksi, että asuntoa on mainostettu matkailumajoitusalustoilla vuosia. Olemassa oleva toiminta ei ole todiste siitä, että vuokraustoimintaa saa jatkaa siirtymäajan päätyttyä.

Suostumus voidaan myös peruuttaa

Suostumuksen saaminen ei tarkoita, että omistaja voi jättää huomiotta rakennuksessa asumisen säännöt. Jos lyhytaikainen vuokraus johtaa kolmeen tai useampaan talon sääntöjen ja muiden osakkeenomistajien oikeuksien rikkomiseen kahden vuoden aikana, suostumus voidaan peruuttaa.

Peruutuksesta päättää osakkeenomistajien ehdoton enemmistö.

Ongelmia syntyy yleisimmin melusta, sopimattomasta vieraskäyttäytymisestä, väärästä jätehuollosta, yhteisten tilojen väärinkäytöstä tai usein toistuvista myöhäisistä saapumisista.

Omistaja pysyy vastuussa asunnon käytöstä, vaikka vuokrauksen hallinnointi olisi uskottu virastolle tai toiselle henkilölle. Laki nimenomaisesti määrää, että omistaja ei vapaudu vastuusta pelkästään siksi, että asunto on annettu kolmannen osapuolen käyttöön.

Rakennusrahaston maksut voivat olla kaksinkertaiset

Yhteisomistussopimuksen mukaan osakkeenomistajat voivat määrätä, että lyhytaikaiseen vuokraukseen käytettyjen asuntojen omistajat maksavat rakennusrahaston maksuja jopa kaksinkertaisen määrän verrattuna asuinkäyttöön tarkoitettujen asuntojen omistajiin.

Tämä ei ole automaattinen velvoite jokaisessa rakennuksessa, mutta se edustaa kustannusta, jonka sijoittajien tulisi sisällyttää taloussuunnitelmaansa.

Kannattavuutta arvioitaessa ei riitä, että otetaan odotettu yöhinta ja kerrotaan se kauden päivien lukumäärällä. Myös alustaprovisiot, siivous, käyttökustannukset, rakennusrahaston maksut, verot, ylläpito, kalustus, ajat ilman vieraita ja hallinnointikustannukset on otettava huomioon.

Paikalliset säännöt voivat myös rajoittaa uutta majoituskapasiteettia

Osakkeenomistajien päätös ei ole ainoa vaatimus. Kaupungit ja kunnat voivat tehdä päätöksiä majoitusliikkeiden lukumäärästä, tyypistä ja kategoriasta sekä majoituskapasiteetista alueellaan.

Uusia lupia myönnettäessä toimivaltaisen viranomaisen on otettava huomioon tällaiset paikalliset päätökset. Tämä tarkoittaa, että asunnolla voi olla rakennuksen suostumus, mutta uuden luvan myöntäminen voi silti riippua tietyn kohteen säännöistä.

Säännökset voivat olla erityisen tärkeitä kaupungeissa ja matkailukohteissa, joissa on paljon loma-asuntoja ja pulaa pitkäaikaiseen asumiseen tarkoitetuista asunnoista.

Mitä sinun tulisi tarkistaa ennen ostoa?

Ennen kuin ostat asunnon, jota aiot käyttää lyhytaikaiseen vuokraukseen, sinun tulisi tarkistaa omistus- ja rakennusasiakirjat, osakkeenomistajien olemassa oleva suostumus, aika, jonka se pysyy voimassa, majoituspalvelujen tarjoamisen hyväksyntä, yhteisomistussopimus ja paikalliset rajoitukset.

Sinun tulisi myös keskustella osakkeenomistajien edustajan kanssa. Asukkaiden asenne matkailijamajoitukseen voi olla yhtä tärkeä kuin näkymä, etäisyys kaupungin keskustasta tai sisustus.

Ostaminen ilman tarvittavien tarkistusten tekemistä voi johtaa siihen, että ostetaan sijoitusasunnoksi hinnoiteltu kiinteistö, jota saa laillisesti käyttää vain asuinkäyttöön tai pitkäaikaiseen vuokraukseen.

Lyhytaikainen vuokraus voi edelleen olla kannattava sijoitus, mutta se ei ole enää malli, johon tulisi ryhtyä ilman yksityiskohtaista oikeudellista ja taloudellista analyysiä.

Eurovilla tarjoaa asiakkaille tukea asuntojen valinnassa ja ostossa asuin- tai sijoitustarkoituksiin. Ota meihin yhteyttä varmistaaksesi, sopiiko kiinteistö suunnitelmiisi ja käyttötarkoitukseesi ennen päätöksen tekemistä.