8 bitnih koraka kod kupnje kuće
Kupnja kuće može biti stresna u najboljim vremenima, a može se činiti i gotovo nemogućom na visoko konkurentnom tržištu. Neki od detalja mogu izgledati drugačije, no proces kupnje ostaje isti bez obzira na tržište — a razumijevanje ovih 8 ključnih koraka može vam pomoći da postignete svoj cilj i ostvarite svoj san o kupnji kuće.
Bez obzira kada planirate kupnju, morate znati nekoliko stvari. U prosjeku, proces kupnje kuće traje otprilike šest mjeseci. U 2021. anonimna anketa kupaca izvijestila je da je prosječno vrijeme traženja nekretnine trajalo između 2 i 3 mjeseca.
Trebali bi znati da proces kupnje kuće uključuje više od pukog obilaska. Također morate pregledati svoju kreditnu sposobnost, pronaći pravog agenta za nekretnine, dati ponude i pregovarati, obaviti inspekciju, pripremiti se za preseljenje i, na kraju, kupiti svoj novi dom.
Odakle početi kupnju kuće?
Neke od prvih stvari koje treba uzeti u obzir kada kupujete kuću su koliko želite potrošiti, gdje biste željeli živjeti i što je vama kao kupcu važno. Evo nekoliko pitanja koja možete postaviti:
● Koliku si kuću mogu priuštiti?
● Hoću li podići kredit?
● Koliko sam uštedio za predujam?
● Možete li si priuštiti željeno susjedstvo?
● Rastu li ili padaju vrijednosti kuća u susjedstvu?
● Koliko će trajati moje putovanje na posao?
● Jesu li škole u okrugu prikladne za moju obitelj?
Kada nađete odgovore na ova pitanja, možete započeti potragu za domom.
Evo 8 najvažnijih koraka koje morate poduzeti kada kupujete kuću.
Korak 1: Provjerite svoju kreditnu sposobnost
Većina kupaca u današnje vrijeme kupuje nekretnine na kredit. Nebitno je kupujete li nekretninu kao investiciju ili tražite svoj novi dom u kojem ćete provesti ostatak zivota. Takoder, velika je razlika uzimate li kredit sami ili uz sudužnika ili jamca.
Što je kreditna sposobnost?
Postoji li bolja institucija od Hrvatske Narodne Banke koja nam može dati definiciju pojma kreditne sposobnosti? HNB opisuje kreditnu sposobnost kao:
„Kreditna sposobnost jest ocjena koja pokazuje može li potencijalni dužnik preuzeti obvezu redovitog plaćanja anuiteta/rate za konkretan iznos kredita.”
Zašto je kreditna sposobnost bitna?
Kako vjerojatno možete i zamisliti, kreditna sposobnost je direktno povezana s kreditom koji mozete zatraziti. Veca kreditna sposobnost znaci i mogućnost kupnje vrijednije nekretnine. Izuzetno je bitno biti realan kada je u pitanju kupnja nekretnine. Nase osobne zelje ponekad nisu u skladu s našim realnim mogućnostima.
Samostalan kredit ili uz sudužnika?
Podizanje kredita velika je odgovornost i dugotrajan ugovor koji nas veže uz specifičnu financijsku instituciju (banku) na duže vrijeme. Odgovor na ovo pitanje direktno je vezan uz stanje u privatnom životu kupca. Kreditna sposobnost veca je ukoliko banka odobrava kredit koji otplaćuju dvije osobe. Ovo pitanje je prilično nezahvalno za odgovoriti te ce svaki kupac morati donijeti odluku individualno. Neki od nas mozda imaju roditelje ili prijatelje koji bi nam drage volje bili suduznici ili jamci. Svaki kupac bi trebao unaprijed odrediti svoju kreditnu sposobnost i razmisliti o krediti koji ce (ili nece) uključiti sudužnika ili jamca.
Korak 2: Odredite kakvu si kuću možete priuštiti
Određivanje kreditne sposobnosti otkrit ce vam maksimalni iznos koji možete posuditi. Opći dojam o tome što si možete priuštiti trebali bi već otprilike znati. Kalkulator kreditne sposobnosti može vam pomoći da odredite pravi raspon cijena, uzimajući u obzir vaš prihod, postojeće kreditne obveze kao i željeno vrijeme otplate kredita.
Napravite popis želja po prioritetima kako bi odgovarao vašem proračunu
Nakon što imate okvirni iznos na umu, napravite popis stvari koje apsolutno morate imati u svojem novom domu. Vaša će kreditna sposobnost vjerojatno diktirati veličinu, lokaciju i pogodnosti vašeg budućeg doma. Evo nekoliko primjera stavki s popisa želja koje treba razmotriti:
● Broj spavaćih soba i kupaonica
● Kvadratura
● Vanjski prostor
● Željena lokacija
● Vrsta doma
● Raspored, značajke i završne obrade
● Školski okrug
● Prikladnost za kućne ljubimce
● Udaljenost od posla
Korak 3: Pronađite agenta za nekretnine
Većina kupaca smatra da je od velike pomoći imati profesionalnog agenta za nekretnine koji će ih voditi kroz cijeli, ponekad veoma komplicirani, proces kupnje kuce. Obično prodavači financiraju agentsku proviziju kupca, što korištenje agenta čini isplativom opcijom za kupce.
Evo nekih područja u kojima agent moze pomoci kupcima:
● Uvid u tržište: identificira trendove vrijednosti kuća, nove projekte, potražnju kupaca i cjelokupno stanje na tržištu
● Određivanje cijene: određuje koliko kuća vrijedi i preporučuje konkurentan početni iznos ponude
● Pregovaranje: zna kada se zalagati za nižu cijenu i kako pregovarati o nepredviđenim troškovima i popravcima
● Lokalno poznavanje: ima insajderske savjete o susjedstvu u kojem je zeljena nekretnina
● Profesionalne preporuke: daje preporuke za pouzdanog zajmodavca, odvjetnika, izvođača ili druge dobavljače
● Iskustvo: pojednostavljuje proces rješavanjem eventualnih problema, praćenjem rokova i nadgledanjem papirologije
Naravno, želite biti sigurni da ćete pronaći pravog agenta. Istraživanje velike američke agencije iz 2022. godine pokazalo je da je 24% kupaca kuća reklo da nisu bili zadovoljni svojim agentom. Na sreću, Eurovilla ima preko 50 strucnih agenata koji imaju fantasticne recenzije. Ovdje ih mozete pronaci PRONAĐI AGENTA.
Korak 4: Krenite u potragu
Pretraživanje dostupnih nekretnina na Eurovilla stranici odličan je način da započnete proces traženja kuće. U današnjem modernom svijetu, 95% kupaca koristi internetske resurse u svojoj pretrazi doma. Započnite upravo ovdje i tražite nekretnine u ciljanom području, a zatim ih filtrirajte prema cijeni i ostalim zeljama. Osim toga, vaš vam agent može poslati prijedloge temeljene na vasim zeljama i zakazati pregled.
Pokušajte ostati fleksibilni
Vjerojatno ćete morati prilagoditi svoje kriterije kako se vaša pretraga nastavlja. Na primjer, možete odlučiti da je vrijedno žrtvovati dodatnu spavaću sobu kako biste bili u željenom susjedstvu. Poigrajte se s parametrima pretraživanja i pogledajte što bi kupili za vaš novac ako malo prilagodite popis želja.
Na što treba obratiti pozornost prilikom obilaska?
Nakon što počnete pregledavati dostupne nekretnine, svakako uzmite u obzir "zdravlje" doma kako biste imali predodžbu o većim izazovima s kojima bi se mogli susresti ako odlučite dati ponudu. U konačnici, inspekcija će vam dati službeno izvješće o kvaliteti i stanju kuće, ali dok obilazite, pripazite na sljedeće:
● Strukturni nedostaci i pukotine
● Pritisak vode (otvorite slavine i tuševe)
● Problemi s električnom opskrbom (probajte prekidače za svjetlo)
● Funkcionalnost i zadržavanje temperature
● Krov i vanjska kvaliteta
● Buka od susjeda ili prometa
Korak 5: Dajte ponudu
Nakon što pronađete pravu kucu, trebali biste napraviti svoju ponudu na temelju komparativne analize tržišta (eng. CMA) koju je napravio vaš Eurovilla agent. CMA je izračun tržišne vrijednosti kuće na temelju sličnih nedavnih prodaja na istom području.
Koristeći CMA kao svoju osnovnu vrijednost, vaš bi vam agent trebao pomoći odrediti poštenu cijenu ponude i pomoći vam da odlučite trebate li ostaviti malo prostora za pregovore — to ovisi o stanju na željenom tržištu nekretnina.
Osim CMA-a, evo još nekih stvari koje treba uzeti u obzir prilikom davanja ponude:
Važno je napomenuti da vasa ponuda mozda nece biti prihvaćena. Ova realnost može biti razočaravajuće, ali pokušajte se ne obeshrabriti ako ne dobijete prvu kuću za koju ste dali ponudu. Zapravo, većina kupaca koji su predali prvu ponudu naposljetku je moralo dati više ponuda prije nego što su uspješno kupili nekretninu.
Korak 6: Razgledavanje
Velika većina kupaca pregledava kuću prije kupnje. Uključivanje inspekcije kuće najbolji su načini da osigurate da kuća koju kupujete nema većih strukturnih problema.
Vaš bi agent za nekretnine trebao moći preporučiti pouzdanog, licenciranog inspektora za nekretnine.
Preporuča se da, kao kupac, prisustvujete pregledu, jer je to dobar način za bolje razumijevanje unutarnjeg funkcioniranja doma. Obično će uz vas biti i vaš Eurovilla agent. Nakon što primite službeno izvješće o inspekciji, imat ćete vremena razgovarati o nalazima sa svojim agentom i odlučiti kako želite odgovoriti prodavatelju.
Ako se pronađu veći, nekozmetički problemi, možete ponovno otvoriti pregovore, zahtijevajući od prodavatelja da plati rješavanje problema prije potpisivanja prodajnog ugovora ili da vam osigura financiranje kako biste sami mogli riješiti problem nakon prodaje. Najčešće rješenje ovakve situacije je korekcija cijene.
Korak 7: Osigurajte svoje financiranje
Čak i ako ste prethodno odobreni, svejedno morate poduzeti nekoliko dodatnih koraka da službeno podnesete zahtjev za hipotekarni kredit. Nakon što završite sljedeće korake, pod pretpostavkom da je sve provjereno, trebali biste biti odobreni od strane banke, što znači da je vas kredit odobren.
Zahtjev za kredit
Podnošenje zahtjeva za kredit moze biti dugotrajniji proces u kojem ce vasa banka tražiti potrebnu dokumentaciju potrebnu za uspješno podnošenje zahtjeva. Svaka banka ima jedinstvene zahtjeve, no najcesce traze sljedeću osnovnu dokumentaciju
● Potvrda poslodavca
● Platne liste (minimalno unazad 3 mjeseca)
● Procjenu nekretnine (može obaviti i banka)
Imajte na umu da svaka banka može tražiti dodatnu dokumentaciju.
Procjena kuće za koju ste zainteresirani
Ukoliko vasa banka unajmljuje procjenitelja, nemate što učiniti. Vaš agent za nekretnine trebao bi surađivati s agentom prodavatelja i procjeniteljem kako bi zakazao procjenu. Nakon dovršetka procjene, vi i vaš agent dobit ćete kopije izvješća o procjeni, tako da možete vidjeti procijenjenu fer tržišnu vrijednost i provjeriti metode koje su korištene u izračunima.
Ako se procjena podudara s vašom ponuđenom cijenom: trebali biste biti spremni na kupnju!
Ako je procjena veća od ponuđene cijene: Još bolje! To znači ne samo da ste spremni zakljuciti prodajni ugovor, već i da kupujete kucu po cijeni ispod trenutne tržišne vrijednosti, čime dobivate trenutni kapital.
Ako je procjena niska, postoji mogucnost da vaša banka ili drugi zajmodavac neće odobriti cijeli iznos kredita, jer u njihovim očima preplaćujete nekretninu. Morat ćete ili nadoknaditi razliku između procijenjene vrijednosti i ponuđene cijene u gotovini ili pokušati ponovno pregovarati o ponuđenoj cijeni s prodavateljem. Ako smatrate da je procjena bila netočna, možete pokušati zatražiti novu procjenu od svog zajmodavca.
Korak 8: Potpišite ugovor i uselite se
Mnogi kupci odabiru završno razgledavanje dan prije ili ujutro prije potpisivanja ugovora. Svrha ovog razgledavanja je osigurati da nekretnina izgleda isto kao kad ste dali svoju ponudu i da je prodavatelj dovršio dogovorene popravke (ako je takav slučaj).
Na dan potpisivanja ugovora, očekujte da ćete provesti dosta vremena u potpisujući papirologiju.
Nakon što se potpisivanje završi i prodaja se evidentira, primit ćete svoje ključeve. Kuća je vasa!
Zadnje što trebate napraviti je to da se pripremite za preseljenje i polako se krenete smjestati u svoj novi dom.
